安徽省教育厅


关于印发《安徽省教育厅规范性文件制定和管理办法》的通知

教政法〔2007〕2号


委厅机关各处室、厅属各事业单位：
《安徽省教育厅规范性文件制定和管理办法》已经2007年9月30日厅常务会议决定通过，现印发给你们，自2007年12月1日起实施，请遵照执行。
附件：1、安徽省教育厅规范性文件前置性审查格式
2、安徽省教育厅规范性文件备案格式
3、安徽省教育厅与其他部门联合规范性文件备案格式
4、安徽省教育厅年度规范性文件目录备案格式

安徽省教育厅

二○○七年十月十日



安徽省教育厅规范性文件制定和管理办法

第一章 总 则

第一条 为了规范本厅规范性文件制定和管理工作，提高规范性文件质量，维护法制统一，推进依法行政，根据《安徽省行政机关规范性文件制定程序规定》、《安徽省行政机关规范性文件备案监督办法》和《安徽省行政机关文件公开发布管理规定》的规定，结合本厅实际，制定本办法。
第二条 本办法所称规范性文件是指本厅根据法律、法规和其他上位法的规定，在法定权限内制定、公开发布，能够反复适用并具有普遍约束力的，规范教育行政管理事务的文件。
规范性文件的名称一般称“规定”、“办法”、“细则”等。
第三条 本厅规范性文件的起草、修改、审查、公布和备案，适用本办法。
本厅与省直其他部门联合制定规范性文件，参照执行本办法。
第四条 规范性文件规定的事项应当属于执行法律、法规、规章及上级行政机关规范性文件的规定，且需要制定实施细则、办法、规定等的具体事项。法律、法规、规章已经明确规定的内容，一般不作重复规定。
规范性文件不得设定行政许可和审批、行政处罚、行政强制、行政事业性收费以及其他不得由规范性文件设定的事项。
没有法律、法规、规章的规定，规范性文件不得作出影响行政管理相对人权利或者增加其义务的规定。
第五条 本厅规范性文件的制定、公布和备案工作的程序一般为：
（一） 起草处室申请立项；
（二） 起草处室起草；
（三） 政法处审核；
（四） 办公室文字审核；
（五） 厅常务会议决定后报省政府法制办前置性审查；
（六） 厅长签发；
（七） 印发、公布；
（八） 报省政府备案。
第二章 立项和起草
第六条 厅内一个或者几个处室（包括法律法规授权行使行政职权的事业单位）认为需要以厅名义制定规范性文件的，应在每年年初提交立项建议，征得厅分管领导同意后，由政法处汇总，报厅常务会议研究批准立项。
立项建议应明确拟定规范性文件的名称、需要解决的主要问题和拟确定的主要规定，并对负责起草工作的处室负责人和承办人、完成时间等作出说明。
获准的立项计划在执行过程中，因实际情况发生变化的，可作适当调整。
第七条 建立规范性文件的制定协审制度。起草处室应当广泛听取厅内相关处室的意见；涉及厅外相关单位的，应通过会签或会商的方式征询其意见和建议。
涉及重大决策事项或较强专业性、技术性问题的，起草处室应当召开由相关单位、专家或行政相对人参加的听证会、论证会，进行技术咨询、决策评估，广泛吸纳各方面意见。
第八条 有关处室对起草处室提交的送审稿有不同意见的，应当在规定时限内以书面形式提出修改意见，通过协调达成一致意见；经过协调仍不能达成一致意见的，应将相关处室的意见报厅分管领导决定，或提请厅常务会议研究决定。
第三章 审核和前置性审查
第九条 规范性文件送审稿在提请厅常务会议决定前，由政法处负责对其进行合法性审核：
（一）是否超越权限，限制或者剥夺公民、法人和其他组织的合法权利，或者增加公民、法人和其他组织的义务；
（二）是否同法律、法规、规章和上级行政机关规范性文件相抵触；
（三）规范性文件涉及两个以上处室或者与其他省直部门关系紧密的，起草处室是否征求其意见；
（四）规范性文件的规定是否适当。
办公室负责对其进行文字审核：
（一） 内容是否具体、明确，有无可操作性；
（二） 语言是否规范、简洁、准确，内在逻辑是否严密。
第十条 起草处室应当将规范性文件送审稿及下列材料一并报送审核：
（一）规范性文件草案文本；
（二）规范性文件的说明。说明应当包括制定规范性文件的依据、目的、主要内容的说明；
（三）制定规范性文件所依据的法律、法规、规章、上级行政机关的命令和决定；
（四）对规范性文件送审稿主要问题的不同意见；
（五）制定规范性文件所依据的其他资料。
报送审查的规范性文件送审稿，应当由起草处室主要负责人签署；几个处室共同起草的，应当由几个起草处室共同签署。
第十一条 未经政法处审核的送审稿，办公室不予文字审核；未经政法处和办公室共同审稿的送审稿，不得直接提交厅常务会议研究。
第十二条 政法处应会同起草处室，将厅常务会议研究通过的规范性文件，报送省政府法制办进行前置性审查。
政法处具体负责规范性文件前置性审查的登记工作。
第十三条 省政府法制办审查规范性文件时，需要说明情况或者补充材料的，起草处室应当在规定期限内予以说明或补充。
第十四条 省政府法制办在审查中发现规范性文件超越权限，违反法律、法规、规章和上级行政机关规范性文件规定，或者其规定不适当，提出修改意见后，起草处室应当认真研究吸收其提出的意见，对主要意见不能采纳的，应当书面告知原因与理由。
第四章 决定和公布
第十五条 规范性文件应当经厅常务会议决定。
第十六条 会议审议通过的规范性文件草案，由起草处室按会议意见修改后，报厅长签发。
第十七条 规范性文件按照《安徽省行政机关文件公开发布管理规定》，通过报刊、网络等媒体公开发布。
第十八条 规范性文件一般自公开发布之日起30日后施行。公开发布后不立即施行将有碍规范性文件施行的，可以自公开发布之日起施行。
第五章 备 案
第十九条 规范性文件应当自公布之日起15日内，由起草处室按有关规定填写备案报告，交政法处登记存档，并报省政府法制办备案。
第二十条 政法处于每年1月底前将上一年度制定的规范性文件目录报送省政府法制办。
第六章 监督与责任
第二十一条 政法处对本厅规范性文件的起草、审查、公布、备案等工作履行检查、指导和管理职责，相关处室应予配合、支持。
第二十二条 政法处应定期或不定期地清理规范性文件，对需要适时修订或废止的，提出意见或建议，报厅常务会议审定。
第二十三条 按照《安徽省行政机关规范性文件备案监督办法》的有关规定， 本厅工作人员故意或过失违反本办法，有下列行为之一的，由政法处通知其限期改正。逾期不改正的，予以通报；拒不改正造成恶劣影响的，由监察部门按照有关规定，依法分别给予行政处分：
（一）未经批准立项，或未经审核、审查，擅自制定、发布规范性文件的；
（二）不报送或者不按规定要求报送规范性文件备案的；
（三）在接受规范性文件制定和备案情况检查时，不提供资料、拒绝配合，或者隐瞒真实情况的；
（四）对省政府或省政府法制办的处理意见或决定，拒不执行、拖延执行的。
第二十四条 未经备案的规范性文件违法，损害公民、法人或者其他组织的合法权益，造成严重后果的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的行政责任。
第七章 附则
第二十五条 本办法规定的期限以工作日计算，不含法定节假日。
第二十六条 本办法自2007年12月1日起施行。



　　一、研究案例与问题引入
［案例1］2009年5月5日，原告某地产公司与被告曾某签订商铺租赁合同， 约定原告在同等条件下有优先承租权，双方应在租约期满前一个月另行签订续租协议。 2010年8月13日，被告致函原告称租赁合同期满后，因其对该物业另有用途，故不再与原告续约，要求原告准时将承租的商铺交还。 同年10月20日，原告致函被告称该分行已成为原告在该地段的重要布点， 如无法续租必定给原告造成重大经济损失，根据双方订立的协议，在同等条件下原告有优先承租权， 请被告尽快将续租的具体条件书面告知等。 但被告明确表示对该物业另有用途，不再与原告续约。 原告遂起诉称被告无视原告享有优先承租权的合同约定， 在没有告知原告任何续租条件的情况下将上述物业另租他人， 导致原告被迫搬离上述物业， 另觅新址经营，经营地址变化导致原告经营损失巨大，要求被告赔偿原告为承租新场地继续经营而支付的顶手费、装修费用、安装招牌灯箱费用。
一审法院认为，原告虽然是原承租人，按合同约定在同等条件下有优先承租权， 但双方并没有按约定在租约期满前一个月另行签订续租协议。 被告作为产权人，收回涉案房屋后当然有权处分自己名下的物业， 其另行出租涉案房屋给案外人，是其行使处分的权利，原告要求被告赔偿损失，缺乏依据，一审据此驳回原告的诉讼请求。 原告不服上诉， 二审法院认为虽原告与被告约定在同等条件下有优先承租权， 双方应在租约期满前一个月另行签订续租协议， 但双方在租约期满前一个月并未签订续租协议，而是解除了房屋租赁合同，被告在此之后才将涉案房屋出租给他人, 鉴于原告已不是涉案房屋的承租人,其仍主张优先承租权缺乏事实依据, 故其认为被告的该出租行为侵犯了其的优先承租权显然是不成立的， 二审驳回原告的上诉。[1]
［案例2］广州市和平西路8号西关竹园竹升面老铺经营的是广州传统的食品竹升面， 该面铺在原址已经经营了8年，最近因为中央电视台的纪录片《舌尖上的中国》播出后，生意比以前更加红火，恰好该铺位的租赁合同又到期了， 出租人要求由原来的月租金9000元涨至18000元，承租人觉得难以承受，双方各执一词，难以调和，知名老店面临搬迁的命运。 该事件被报导后，老店的命运受到广泛的关注， 政府相关部门也积极介入， 组织双方进行调解，最终达成调解协议，老店以月租金13500元继续承租下去，得以在原址继续经营，而出租人的权益也得到了保障，实现了业主与租客利益的双赢。[2]
近年来， 出现了大量关于承租人是否享有优先承租权的纠纷， 而我国相关法律并没有对优先承租权做出相应的规定，在实际操作中，一般由出租人和承租人在租赁合同中自行约定。 而租赁关系在现实生活中又相当的复杂，如在案例1中承租人应该在何时主张优先承租权？ 出租人拒不告知续租条件是否侵犯优先承租权？ 承租人的损失应如何计算？ 在案例2中长期商业租赁是否有法定的续展权？ 如何处理法定优先承租权的争议等等，这些争议的处理与执行均不好把握。 目前司法界普遍所持有的一种观点是租赁合同是一种债权合同， 根据合同自由的原则，当已签订的租赁合同终止后，应当由双方平等协商自愿达成协议，法律不应过多的干预，否则容易侵犯出租人对租赁物的所有权， 因此承租人主张优先承租权得到法院支持的并不多。 在法律对优先承租权的规定匮乏的情况下，司法实践难以面对日益增加的纠纷，因此有必要对优先承租权的问题进行探讨。
二、优先承租权的含义及其法律性质
（一）优先承租权的含义
有较多学者认为，优先承租权的含义是：在不动产租赁关系中，原承租人在租赁合同到期后，没有违约行为出现，出租人愿意继续出租，需要续签租赁合同的情况下，原承租人对原租赁物在同等条件下拥有法定的优先续租论商业租赁的优先承租权权利,是一项法定权利，是形成权、既得权和独存权。[3]也有观点认为优先承租权可定义为承租人享有的， 在原租赁合同到期后， 请求出租人以第三人同等条件优先与其订立新租赁合同的权利，是一种优先缔约请求权，这种权利既不是物权，也不是形成权，而应当认定为约定产生的债权性权利， 该权利不具备对抗出租人物权请求权的效力，也不具备单方形成新合同关系的效力，[4]这也是目前司法界比较有共识的一种观点。 这两种观点的不同在于前一种观点认为优先承租权是一种法定的权利， 至少是一种已经物权化的权利， 而第二种观点则认为优先承租权只是债权性的约定权利。 对优先承租权性质定位的不同，将导致不同的裁判后果，如果采用第一种观点，那么上述两件案子的承租人无疑均拥有优先承租权。 而采用第二种观点， 上述案件承租人能否续租则由出租人的意志决定。 其实出租人出租房屋，在同等条件下，承租人行使优先承租权，不仅可以保护承租人的利益，而且出租人的利益也不受任何影响，这既兼顾了两者的利益，也符合立法的精神和目的， 毕竟立法的精神和目的就是要维护交易秩序的稳定，促进市场经济的发展，所以法律应规定承租人的优先承租权。
（二）优先承租权的法律性质
优先承租权属于房屋租赁权其中的一个方面， 房屋租赁权的性质在学术界一直都没有统一的观点， 学者们对此问题进行了长期的争论， 目前比较被认同的有三种观点。
第一种是债权说，这个学说是一种传统学说。 持此种观点的学者认为承租人所享有的对租赁物的占有、使用、收益权，完全是基于租赁物的交付而取得的一种债权，是一种请求权、 相对权， 并不具备对标的物独立支配的权利，在本质上符合债权的性质，“故租赁权非属物权，仍属债权”。[5]该学说认为房屋租赁权的性质是债权,而债权并不具有对抗第三人的效力,房屋租赁权如今虽出现了“物权化”的表征，但尚未达到准物权的程度，所以不能因此就颠倒主次，否定租赁权的债权本质，而仅强调其出现的物权化趋势。
第二种是物权说。 该学说从起初认为房屋租赁权因被赋予对抗力而成为近似于物权的权力，[6]发展到日本学者冈村玄治进一步认为承租人取得对租赁标的物使用收益的物权。[7]我国也有不少学者认为房屋租赁权就是对房屋的占有、使用、收益权，以及一定程度的处分权，本质上是属于物权的范畴，属于用益物权。[8]该学说虽然在学术界渊源己久，但在立法上被加以确认的国家并不多。
第三种是一种折中的观点，即债权的物权化说。 该学说认同第一种观点所坚持的房屋租赁权在本质上是一种债权，同时也吸收了第二种观点的“房屋租赁权在一定条件下具有对抗第三人的物权化效力”。 该学说认为房屋租赁权本质上为债权,但基于保护承租人之需要,而强化其效力,使其具有在一定条件下对抗第三人的物权化色彩。[9]我国台湾学者王泽鉴对此也曾经进行过阐述， 他认为民法赋予债权属性的不动产租赁权一定的物权效力， 是公权力对私权的干预， 使原本只有相对效力的债权具有了对第三人的对抗性， 赋予这种物权效力的前提是假设认为承租人在经济上处于弱势， 而达到实现双方利益平衡的目的。 同时他还指出根据物权法定的原则，租赁合同是双方当事人的合意，其并不能构成一种真正的物权。[10]该学说认为正是由于法律对房屋租赁权这一私权利的干预， 使得本来作为债权的房屋租赁权， 具有了物权的效力，使得承租人得到了优于普通债权人的保护。
根据各国的立法和法理， 承租人的租赁权既包括承租人对出租人的权利，又包括承租人对租赁物的权利，而承租人对出租人的权利毫无异议是基于合同而产生的债权，对此承租人只享有债权的请求权。 但如果将房屋租赁权全部归属于债权领域，以意思自治作为调整手段，承租人的利益显然是难以得到保障的。 承租人对租赁物的权利虽然具有物权特征， 但如果把房屋租赁权整体定位为物权，对出租人无疑也是极为不利的，也背离了租赁合同的本质，因此不能将房屋租赁权改造成物权。 正是基于对出租人、承租人双方利益平衡的考虑，将租赁权物权化，既不过多的限制出租人的所有权， 也有利于使承租人获得持续的、安全的保障，这不仅是贯彻对承租人进行保护的价值取向，也符合了物尽其用的，以实现更高的经济效率的目的。 笔者认为房屋租赁权是物权化的债权，基于其本身所具有的复合性决定了其在不同的权利上的价值取向的不同，保护方式也不相同。 优先承租权作为房屋租赁权的一个方面，其性质也是物权化了的债权，也应区分不同的情况给与不同的法律保护。
三、国内外对商业租赁优先承租权的立法现状
在英国，商业租赁由普通法调整，法院一般也会尊重当事人的约定来解决当事人之间的争议。 英国成文法中主要有两部法律对此做出了较为明确的规定，一部是1927年的《不动产租赁法》，此法的第一部分明确规定若租赁期限终止时，出租人不同意续签合约就应当补偿承租人的商誉损失；另外一部是1954年的《不动产租赁法》，这部法律在第二部分从另一方面赋予了商业经营承租人的租赁更新权。 这两部法中对商业租赁规定的目的在于解决商业租赁租期届满时，对承租人租赁权的保护和出租人恢复租赁物的占有所发生的争议。 英国普通法赋予承租人更新的权利，主要是考虑到商业租赁的承租人在租赁物所在的地点因经营所建立起来的商誉, 商业不动产租赁立法的基本原则就是不动产出租人不得从附着于承租人在不动产租赁物上所建立起来的商誉中获得利益。 根据第二部法律的规定，对承租人更新商业租赁的权利的保护是自动的，任何直接排除或协议排除这一权利的行为都是无效的。 可以看出，英国的商业承租人的更新权是法定的，出租人如果想排除这一权利，必须向法院提出排除申请。[11]
在法国，为了保护商业承租人的利益，同样也逐步建立了完善的商事租赁制度。 如法国在1926年6月30日，以法律形式确认了商事租约续展权，此后经过多次的修改、补充和完善， 最终建立了体系化的商事租赁承租人的优先承租权制度， 其构成要件为：1.合同期限不得低于9年；2.因商事用途而租赁场所；3.承租人必须是在政府相关部门登记过的商人；4.承租人应当是营业资产的所有人。 法国的商业租赁制度也赋予了商业承租人两种救济方式，即在租赁合同到期时，承租人有权选择延展租约，或者在无法实现租赁合同续展时获得补偿金， 以此来弥补承租人因场地的更换而遭受的经济损失。
目前，我国房屋租赁立法采取一体立法的模式，忽视商业租赁的特殊性， 现仍未对商业租赁承租人优先承租权作出相应规定。[12]当承租人行使优先承租权发生纠纷时，因无法可依，导致司法无法对处于弱势地位的承租人的利益进行充分的保护。 人民法院在审理优先承租权纠纷案件的时候，往往认为优先承租权是约定性权利，如果对此没有明确约定，一般都不予支持。 即使法院判决确认了房屋承租人的优先承租权， 但由于缺乏优先承租权行使的法律制度，也难以执行和形成统一的司法裁判标准。
四、建立和完善我国商业租赁优先承租权的法律思考
鉴于现在租赁权已出现物权化的趋势， 在租赁法律制度中建立商业租赁承租人的优先承租权法律制度已迫在眉睫，并宜将其定位为物权化的债权，设立专门的法律予以规范和调整， 从而实现对两种用途不同的房屋租赁当事人利益的平等保护，实现社会公正。
据此，笔者建议从“明确权利→权利行使期限（除斥期）→举证责任→法律救济”四个方面确立和完善我国商业租赁承租人的优先承租权制度。
（一）明确权利概念
首先， 应当对短期商业租赁和长期商业租赁的概念进行定性， 并在立法上明确规定长期商业租赁承租人具有优先承租权，承租人享有法定延续权，并具体规定“长期商业租赁合同到期后， 原承租人在同等条件下享有优先承租权。 出租人无正当理由不得拒绝承租人的续租请求，否则应向承租人赔偿因被拒绝续租而遭受的损失”。
长期商业租赁承租人的法定优先承租权， 必须满足以下的条件。 1.商业租赁期限必须达到5年以上。 因为5年的时间足以让商业租赁承租人所经营的商号在当地建立起一定的商誉及稳定的顾客群。 短期租赁和不定期租赁承租人不享有优先承租权， 但如果不定期租赁持续时间长达5年以上，也可以认定不定期租赁承租人享有优先承租权。[13]如本文中案例2的竹升面店，已租赁讼争商铺8年，在当地建立起一定的商誉及稳定的顾客群，应当自动享有法定优先承租权， 出租人不得拒绝其要求继续承租的请求。 2.当有第三人打算承租涉案标的物时，承租人的续租条件应当不低于该第三人，如租金上下不超过3%就应该算是同等条件，[14]同时承租人的续租条件也应符合当时当地的租赁市场情况。 3.承租人在原合同租赁期内信用良好，没有违反租赁合同的行为，但如果出租人在租赁期满前对承租人的违约行为没有提出异议， 就不能以此为由拒绝承租人优先承租的请求。 4.转租合同的承租人不享有优先承租权。 5.优先承租权不能对抗合同外善意第三人及出租人自己或者家庭的正当使用，家庭使用应当限制在出租人的直系亲属范围内。 6.承租人对因安全等原因拆除重建的房屋同样享有优先租赁的权利。
（二）明确优先承租权的期限
商业租赁承租人必须在租赁期届满前一定时间内向出租人以明示的方式提出续租要求。 如前文所述，优先承租权性质是债权的物权化， 其在一定程度上可以对抗第三人，对出租人所有权行使的作出了限制，这时也必须给承租人行使优先承租权以合理期限的限制， 以平衡双方的利益。 如果过长则会损害出租人权益，也会使承租人怠于行使权利，导致民事关系长期处于不稳定状态，违背了交易安全和效率的法律价值， 也不符合该制度的立法目的。 笔者认为可参考《最高人民法院关于适用〈民法通则〉若干问题的意见》第118条的规定，即“出租人在出卖房屋时，应提前3个月通知承租人”的规定，给予3个月时间为妥。 同时可以参考时效制度中的消灭时效予以规制，给予承租人在合同届满后行使优先承租权一个除斥期。 如果承租人超过该期间未行使优先承租权的， 优先承租权自然消灭，承租人对此负有注意义务。 如果双方对此未能达成协议， 承租人或者出租人均可以在该期间内向法院起诉， 由法院决定是双方继续租赁关系还是由出租人恢复对租赁物的占有。[15]
（三）确立举证责任的分担
优先承租权是物权化的债权， 对承租人的保护应当在公平正义的范围内， 在出租人的物权已受到限制的情况下，再要求其承担举证责任，是不公平的，会使双方利益过于失衡。 有鉴于此，当因行使优先承租权而发生纠纷时，举证责任应由承租人承担，承租人应对其是否拥有优先承租权，是否受到了侵害，行使条件是否己成就、侵害行为和损害结果之间是否存在因果关系等方面进行举证。
（四）侵害商业租赁优先承租权的法律救济
对于少于5年的短期商业租赁， 由于其优先承租权并非法定权利，所以可以由当事人在协议中约定限制使用或排除。 对于约定的优先承租权，出租人必须在合同期满前1个月内以书面的形式告知承租人续租的条件，如果承租人申请续租，但出租人拒不告知承租人续租的条件， 在原租赁合同期满后6个月内又另行出租给他人的，出租人须赔偿因违反优先承租权的约定而给原告带来的实际损失。如本文案例1，双方在合同中明确约定了优先承租权， 而且原告也在合同期满前1个月向被告提出续租的申请，被告仍拒不告知续租的条件，而是待到合同期满后把商铺另行出租给他人，这显然是侵犯原告的优先承租权， 原告可以要求被告赔偿因此所致的损失，如搬迁费等。
当承租人因出租人自用出租物而致其优先承租权不能行使时，仍应给予承租人合理的腾房时间予以救济。 同时， 为了防止出租人以虚假的自用理由来排除承租人优先承租权的行使，法律有必要做出明确的规定。 一方面规定出租人如果需要自用租赁房屋必须在合同到期前2个月提前告知承租人， 使承租人能有足够的时间选择新的经营地址； 另一方面则应规定如果出租人在租赁合同解除后6个月内并没有进行自用， 反而重新出租租赁房屋，承租人有权以出租人侵犯优先承租权为由， 要求赔偿损失。 至于损失在实践中应如何认定，笔者认为应以承租人的实际损失为限，包括搬迁和重新安置费用、重新签订合同的费用、暂时停止营业的损失等。



注释:
[1]案例资料来源广州审判网（http:∥www.gzcourt.gov.cn/），2012年5月10日访问。
[2]案例资料来源《南方日报》2012年6月15日C08版。
JJoouu r nal of Law AApppplliiccaattiioonn
[3]段丹：《房屋承租人优先权问题研究》，西南财经大学硕士论文，第6-13页。
[4]周峰、叶兰、李兴：“优先租赁权是债权性质的优先缔约权”，载《人民司法》2011年第22期。
[5]郑玉波：《民法债编各论》（上），三民书局1986年版，第200页。
[6]［日］铃木禄弥：《物权的变动与对抗》，渠涛译，社会科学文献出版社1999年版，第65页。
[7]［日］冈村玄治：“赁借权物权论”，载日本《私法》杂志第14号，第2-8页。
[8]张胜、翟小良：“房屋租赁权法律性质研究”，载《黑龙江省政法管理干部学院学报》2010年第1期。
[9]郭明瑞、王轶：《合同法新论•分则》，中国政法大学出版社1997年版，第101页。
[10]参见王泽鉴：《民法学说与判例研究》（第六、七册），中国政法大学出版社1998年版，第186、71、78页；王泽鉴：《债法原理》，中国政法大学出版
社2001年版，第17页。 转引自董耀金、赵江涛：“论房屋租赁权的性质和保护”，载《商业时代》2011年第15期。
[11]戚兆岳：《不动产租赁法律制度研究》，法律出版社2009年版，第54、55页。
[12]优先承租权的规定多见于地方性法规，如《上海市房屋租赁条例》第38条规定“租赁期满，承租人应按期将房屋退还出租人。 出租人继续出租房屋的，在同等条件下，承租人有优先承租权”；《新疆维吾尔自治区城市房屋租赁管理规定》第22条规定：“房屋共有人或原承租人在同等条件下，对出租的房屋有优先承租权”。
[13]如《法国商法典》第L145－4、8、14条规定，商事租赁合同的期限不得少于9年，而至期限届满之 际，房屋承租人作为在 该 房屋 内 从 事 营 业 资 产之经营者，有权请求续展租约，或者请求赔偿因被拒绝续租而遭受的损害。