逐条解读《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 》

武志国


最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释

（2009年4月20日最高人民法院审判委员会第1466次会议通过）

法释[2009]8号

中华人民共和国最高人民法院公告

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年4月20日由最高人民法院审判委员会第1466次会议通过，现予公布，自2009年10月1日起施行。

二○○九年五月十五日



为正确审理物业服务纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。

第一条 建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
解读：明确了前期物业管理合同对业主有约束力，业主虽然不是前期物业管理合同签署人，但却是当事人，应当遵守前期物业服务合同的约定。
前期物业服务合同的性质的确特殊，值得探讨，是为了业主的权利和义务由开发商和前期物业服务企业签署的合同。
提及“前期物业服务合同”的性质，则不能不提及“物业服务合同”的性质，前期物业服务合同"和"物业服务合同"是两个不同的有名合同，不应被混淆。前者的性质其签署方和约束方的特殊性而区别于后者。
《物业管理条例》曾将“物业管理委托合同”改为“前期物业服务合同”，“委托合同”改为“服务合同”，似乎是对合同的性质界定的一种导向，但首先是对物业企业角色定位的导引。目前物业服务合同的性质有委托合同性质说、完成服务内容性质说、混合性质说、非典型合同说，说法不一。本解释似乎认为物业服务合同是一种委托性质的合同（因其也用“转委托”的说法）。

第二条 符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：
（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；
（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。
前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。
解读：现实中前期物业服务企业基本上是开发商控制，因此前期物业服务合同难免出现利益冲突的条款。解释为了规范物业服务企业的行为，规定了物业合同等相关合同或条款（包括前期物业服务合同）的几种无效情形：（1）为了防止物业服务市场混乱，《物业管理条例》第四十条规定“物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。”《解释》规定物业服务企业转委托无效。现实中有物业服务转包和分包的情形，如果属于转包情形容易发生类似建筑市场转包的不良后果。“将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人”包括一并委托给专业性的服务企业或非专业性的物业服务企业，也包括肢解转委托或转包的情形也应属无效范畴。（2）免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款无效（即便给与了提示和说明）。此条款的法律依据:《合同法》第四十条规定“具有《合同法》第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”
此等确认之诉业主委员会可以提出，业主也可提出，两者均可作为原告。

第三条 物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。
物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。
解读：此条容易理解，物业服务企业的义务依据包括：1）法律法规；2）行业规范；3）合同约定；4）公开的服务承诺和服务细则。
不属于物业服务企业的服务项目，物业服务企业务必在物业服务合同列为明示条款，但这也不能超越《合同法》第五十三条的免除责任无效：（1）造成对方人身伤害的；（2）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。
同时注意，并非是发生此种情形只能业主委员会出面起诉，业主具备诉讼主体地位，业主可以自行起诉。
此等违约赔偿之诉业主委员会可以提出，业主也可提出，两者均可作为原告。

第四条 业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。
解读：业主的违规（违反法律法规和管理规约）或违约处理。物业服务企业可以视情况作为原告起诉业主。　管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。管理规约对全体业主具有约束力。（《物业管理条例》第十七条）
建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。　建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。（《物业管理条例》第二十二条、第二十三条）　
第五条 物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。
业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。
解读：《物业服务条例》第四十一条、第四十四条规定：物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。
《物业服务收费管理办法》第六条、第七条规定：物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。物业管理企业物业管服务收费还应当符合国家发展改革委、建设部《物业服务定价成本监审办法（试行）》（发改价格〔2007〕2285号）、关于印发《物业服务收费明码标价规定》的通知 （发改价检[2004]1428号）等文件、
物业服务企业应注意按上述规定收费，应避免：1）擅自扩大收费范围；2）擅自提高收费标准；3）重复收费。第1）、2）项针对施行政府指导价的物业服务收费，第3）同时针对实行政府指导价和市场调节价。
当然，此条规定并非说物业服务企业就不能扩大收费范围或者提高收费标准，而是应当符合物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定。
农业部办公厅 国家发展和改革委员会办公厅


农业部办公厅、国家发展改革委办公厅关于印发全国农村沼气服务体系建设方案的通知


有关省、自治区、直辖市、计划单列市及新疆生产建设兵团农业(农牧、农林)厅(委、局、办)、发展和改革委员会，广西自治区林业厅，黑龙江省农垦总局：

　　为巩固农村沼气建设成果，确保又好又快发展，农业部、国家发展和改革委员会制定了《全国农村沼气服务体系建设方案（试行）》，现印发你们，请结合实际,认真做好组织实施工作。

　　各省（区、市）服务体系建设方案，于5月底前报送农业部科技教育司、发展计划司和国家发展和改革委员会农村经济司。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　农业部办公厅

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　国家发展改革委办公厅

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二〇〇七年四月四日

全国农村沼气服务体系建设方案（试行）

　　为巩固农村沼气建设成果，确保又好又快发展，根据《农村沼气国债项目管理办法（试行）》和《全国农村沼气工程建设规划（2006-2010年）》，提出农村沼气服务体系建设方案。

　　一、加强农村沼气服务体系建设的必要性

　　加强农村沼气服务体系建设，是确保沼气池正常使用并充分发挥效益的重要基础，事关沼气事业持续健康发展大局和广大建池农户的切身利益，是当前农村沼气发展中的一项重要工作。

　　农村沼气经过了“两落三起”的发展历程。20世纪60年代末到70年代初，我国出现了发展沼气的热潮，建设了600多万户，但很短时间后多数沼气池就报废了。20世纪70年代末期，部分省市又掀起了发展沼气热潮，短短几年时间累计建设700多万户，但多数未能持久运行。“两落”造成严重的负面影响，1983年底全国沼气保有量仅为400万户。“两落”的主要原因之一是技术服务跟不上，农民欠缺建池施工和日常管理技术，不能及时有效解决使用过程中产生的问题，大量病池报废，综合效益难以发挥，资金浪费严重。这些历史教训说明，在沼气快速发展的阶段，必须高度重视服务体系建设，增强责任感、紧迫感和使命感。

　　党中央、国务院高度重视农村沼气建设，各地也积极加大支持力度，2006年底全国农村户用沼气池保有量达到2200多万户，受益人口约7500万。当前农村沼气服务方面存在的主要问题是：故障维修不及时，配件供应跟不上，脱硫装置较少进行再生和更换，进出料装备缺乏，大多数沼气农户不掌握综合利用技术等。例如，有的农户灯罩或纱罩坏了，要走上几十里山路，才可能购买到；有的农户沼气池运行了多年，竟没有进行过一次大换料，影响了正常产气；有的农户不掌握操作规程，换料时不关闭阀门，导致净化器被烧坏；有的农户缺乏安全知识，擅自开盖维修，个别地区导致了人员伤亡；沼渣、沼液等优质肥料不合理使用，作用没有充分发挥，效益打了折扣。广大沼气农户急切盼望得到优质、规范、高效、安全的服务。

　　各地要充分认识加强沼气服务体系建设的重要性和紧迫性认识，采取有效措施，加大工作力度，切实做实做好。要认真总结服务体系建设的好典型、好经验，加强政府引导，发挥市场机制作用，鼓励发展股份制沼气服务公司和民营沼气服务队伍，形成各类社会主体参与的沼气服务体系。要通过加强服务促进沼气综合利用，推进沼气健康发展，提高沼气建设效益，解决沼气农户的后顾之忧。

　　二、指导思想、原则与目标

　　（一）指导思想

　　围绕推进社会主义新农村建设，以改善农村生产生活条件、促进农民增收、方便农民群众为出发点，将沼气服务体系建设与沼气发展协调推进。坚持“政府引导、多元参与、方式多样”和“服务专业化、管理物业化”的原则，逐步建立以省级技术实训基地为依托、县乡服务站为支撑、乡村服务网点为基础、农民服务人员为骨干的沼气服务体系，为沼气农户提供优质、规范、高效、安全的服务，巩固沼气建设成果。

　　（二）建设原则

　　1．政府引导，自愿建设。政府要给予政策和资金扶持，引导和带动各类社会主体积极参与沼气服务体系建设。要切实发挥各类服务组织的主体作用，不强迫命令，不包办代替。

　　2．创新机制，多元发展。要分类指导，积极创新有关部门协同配合的工作机制、服务体系的多元化投入机制、服务网点的可持续运行机制、以沼气管护为基础的乡村服务物业化机制等，增强持续发展能力。要因地制宜，不强求一律，鼓励发展协会领办、个体承包、股份合作等多种服务模式。

　　3．统筹规划，合理布局。要把服务体系与沼气建设同步规划、配套实施，建立功能完善、服务高效的服务体系。要根据沼气推广范围，合理布局服务网点，既要保证农民能够得到快捷有效的服务，又要保证服务网点的效益和发展。

　　4.循序渐进，务求实效。要充分考虑沼气农户需求、沼气发展潜力、技术力量配备等因素，有计划、分步骤开展农村沼气服务体系建设，避免一哄而上；要实事求是确定服务网点建设的标准，讲求实效，不贪大求洋，确保沼气农户受益。

　　（三）建设目标

　　“十一五”期间，全国适宜地区县级沼气技术服务覆盖率要力争达到100%，乡村沼气技术服务的覆盖率要力争达到70%以上，形成上下贯通、左右相连、专群结合、功能齐全、运转高效、服务优质的农村沼气服务体系。沼气池建设、配件更换、进出料、技术指导等管理服务及时有效，初步实现物业化。通过强化服务，使沼气池平均使用寿命达到15年以上，80%以上的沼渣沼液综合利用。

　　（四）体系功能

　　省级实训基地重点是引进、试验、推广适用的农村沼气新技术、新产品和适用设备，开展新技术示范、展示、交流，培训沼气管理人员、技术骨干，开展沼气工技能培训及鉴定，示范培训新技术。县级服务站重点是定期对乡村沼气服务人员开展培训，应急事故处理，受沼气灶具和相关装备厂家的委托提供沼气配件和工具供应及维修服务。乡村服务网点重点是为农户提供建池、购料、加料、出料、维护维修、配件、综合利用等方面的服务。省级实训基地和县级服务站主要由各地自筹资金建设，乡村服务网点由国家和地方共同支持建设，国家视情况给予补助。

　　三、乡村服务网点建设内容、补助标准

　　（一）建设内容与标准

　　以项目村为依托建立乡村沼气服务网点。每个网点具备为300-500个沼气农户服务的能力，原则上应具有“六个一”，即一处服务场所、一个原料发酵贮存池、一套进出料设备、一套检测设备、一套维修工具、一批沼气配件，做到服务有人员、有场所、有设备、有配件、有原料。

　　1.具有一处固定服务场所，经营沼气配件，存放服务装备，培训人员，接待服务农户。

　　2.因地制宜建设一个原料发酵贮存池，安装秸秆粉碎机，收集、发酵和储备原料，既为不养殖农户和临时缺料农户提供发酵原料，又随时处理有机生活垃圾。

　　3.配备一套进出料设备，包括进出料车、真空泵、储液罐等，运输沼液沼渣，为农户提供进出料服务。

　　4.配备一套检测设备，包括甲烷检测仪、便携式酸碱仪等，科学检测，安全服务。

　　5.配备一套维修工具，包括防爆灯、防护服、维修工具等。

　　6.购置一批沼气配件，包括灶具、净化器、脱硫剂、管路、三通、接头、开关、纱罩、灯罩等，保证维修更换的需要。根据需要购买发酵菌剂。

　　除服务场所外，建设一个乡村沼气服务网点约需投资3.1万元，其中秸秆沼气原料处理设备0.7万元，进出料设备1.5万元，检测仪器0.3万元，维修工具0.1万元，沼气配件约0.5万元。

　　（二）政府支持建设内容及标准

　　各级政府重点支持购置一套进出料设备（进出料车、真空泵、储液罐）、一套检测设备（甲烷检测仪、便携式酸碱仪）和一套维修工具（防爆灯、防护服、维修工具）。中央视情况按照不同标准予以适当补助。

　　中央对每个网点的补助标准为：西部地区1.9万元，用于购置进出料设备、检测设备和维修工具；中部地区1.5万元，用于购置进出料设备；东部地区0.8万元，用于购置部分进出料设备。其余由地方配套或服务网点单位或个人承担。

　　四、乡村服务网点建设机制

　　按照“服务专业化、管理物业化”的原则，结合当地实际，因地制宜鼓励协会领办、个体承包、股份合作等多元运行机制。直接面向农户的技术服务人员必须经过培训，取得沼气生产工国家职业资格证书。

　　（一）协会领办

　　按照“入会自愿、退会自由”和“民建、民管、民受益”的原则，成立农民沼气服务协会（沼气合作社）。协会应有完善的章程和制度，规定服务内容和收费标准。在农民自愿的前提下，吸纳沼气农户加入协会，每月交纳一定的会费，享受规定的服务。

　　（二）个人承包

　　积极支持农民个人承包沼气服务网点，鼓励其与连锁公司或农民沼气服务协会（沼气合作社）等协作，并与沼气农户签订合同，承担购料、加料、出料、维护维修、综合利用等服务。

　　（三）股份合作

　　积极鼓励企业或个人成立股份合作制的沼气服务公司，建立连锁的乡村服务网点，按照有偿、自愿的原则，承担建池施工、建后服务、技术指导和运行维护等服务。

　　五、乡村服务网点建设组织实施

　　（一）网点选定

　　各地农村能源主管部门和发展改革部门要加强合作，根据当地实际，结合本方案，制定本地服务网点建设方案。各项目县农村能源管理部门根据本省方案，做好组织实施，择优选择服务组织。原则上，由各类服务组织自愿提出申请，县农村能源管理部门进行审查确认，发文公布。

　　（二）资金投入

　　各地要积极支持沼气服务体系建设，安排专项资金，加大投入力度。国家重点扶持条件较好、普及率较高、相对集中的乡村建设服务网点，为服务网点提供进出料设备、检测设备或维修工具。中央投资向中西部地区倾斜。

　　（三）采购管理

　　各级政府投资购置的沼气服务网点专用设备和物资由各省农村能源管理部门和发展改革部门组织统一招标、集中采购，其中中央投资购置的设备采购清单要报农业部和国家发展改革委员会备案。县农村能源管理部门要在服务网点的经营服务场所、物业服务人员、发酵原料贮存池、自购的设备和配件等都到位后，将采购的设备拨付给服务网点。各级政府投资购置的乡村服务网点专用设备等固定资产的使用权由省农村能源主管和发展改革部门做出具体规定，并切实做好设备拨付的监管。

　　（四）监督管理

　　各地应制定沼气服务网点管理办法和服务规范，加强对服务体系建设的监督、检查和考评，严格奖惩措施。县级农村能源管理部门要定期对技术服务人员进行专业培训，使其熟练掌握沼气设施建设、安装、维护、故障排除等技能及综合利用技术，提高服务水平，保证服务质量。各级农村能源管理部门要建立服务体系信息档案,并纳入农村沼气项目信息系统统一管理。