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聚焦婚姻法司法解释三——夫妻一方出售房屋的效力认定/王礼仁

时间:2024-07-22 13:36:31 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9250
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聚焦婚姻法司法解释三——夫妻一方出售房屋的效力认定
(关于婚姻法解释三第十二条居住权的修改意见)

王礼仁


  2010年11月15日最高人民法院发布了《关于适用若干问题的解释(三)(征求意见稿)》,该解释第十二条规定:
  登记于一方名下的夫妻共同所有的房屋,一方未经另一方同意将该房屋出售,第三人善意购买、支付合理对价并办理登记手续,另一方主张追回该房屋的,人民法院不予支持,但该房屋属于家庭共同生活居住需要的除外。
  夫妻一方擅自处分共同所有的房屋造成另一方损失的,离婚时另一方有权请求赔偿损失。
  一、第十二条所涉及的焦点——一方出售用于共同居住的房屋是否适用善意取得
该解释第十二条对于一方出售房屋的效力问题,争议较大的主要是:用于夫妻或家庭共同生活居的房屋是否善意取得问题。现在又不少人(包括高层立法机关)提出反对意见。我认为,用于夫妻或家庭共同生活居的房屋,不适用善意取得的规定是正确的。而且包括一方个人所有的房屋,如果是用于夫妻或家庭共同生活居的,亦不适用用善意取得。
  二、一方出售用于共同居住房屋的司法现状
  物权法颁布后,我曾对婚姻法如何适用物权法问题,作过专门调研,其中包括一方出售用于共同居住房屋的效力问题在内 。
  从这次调研的情况看,夫妻一方未经对方同意出售用于共同居住的房屋,在司法实践中一般都认定为有效。特别是一方出售用于夫妻或家庭共同居住的个人房屋,普遍认为有效。其理由是:个人的财产个人有权处理,不需要他人同意。根据我国目前的法律规定看,这种理解和处理,并无不当。但从亲属法(婚姻法)的角度来看,一方未经对方同意,擅自处分“用于共同居住”的房屋或“共同生活”的其他财产,则侵害了另一方的权利。这在许多国家是明文禁止的,即夫妻一方出售用于共同居住的房屋或“共同生活”的其他财产,属于绝对无效,第三人没有抗辩权。
  我国对这方面尚无法律规定,但在司法实践中也出现了涉及居住权的案例,王女士和李先生于2000年8月登记结婚,婚后一直居住在李先生父亲名下的一处单元房内。2004年9月,李先生向法院提起诉讼,请求解除与王女士的婚姻关系。法院判决准予离婚,并判令原居住房屋由双方各居住一间。然而在判决生效前,李父已将该房屋出卖给第三人,并办理了产权过户手续,从而导致判决无法履行。法院遂启动再审程序。再审时,一审法院判决双方住房均自行解决,李先生给付王女士经济帮助6万元。李先生对此提起上诉,二审法院又撤销了给付经济帮助的判决。王女士不服,向法院申请再审,被驳回,于是她以李父侵犯了自己的居住权为由将其诉至法院,请求判决李父一次性支付住房经济补偿费6万元。 法院经审理认为,王女士和李先生对结婚后共同居住的房屋均享有居住权,李父在离婚判决尚未生效时即将房屋出卖,其行为存在过错,并造成王女士无房居住,故侵犯了王女士的居住权。虽然李父对诉争房屋享有处分权,但这不能对抗王女士居住权丧失的事实,因此判决李父给付王女士住房补偿费6万元。
  这个案例的处理,虽然在一定程度上保护了当事人的权利,但由于没有相关的法律保障,其处理并不完美。
  三、应当通过司法解释规定,夫妻一方未经对方同意向第三人出售用于共同居住的房屋无效
  物权法草案四次审议稿第十五章对“居住权”作了规定。但正式通过的物权法没有规定居住权,全国人大法律委员会副主任委员胡康生向十届全国人大常委会第二十三次会议汇报物权法草案的修改情况时表示,对物权法要不要规定居住权,一直有争论。胡康生表示,法律委研究认为,居住权的适用面很窄,基于家庭关系的居住问题适用婚姻法有关抚养、赡养等规定,基于租赁关系的居住问题适用合同法等有关法律的规定,这些情形都不适用草案关于居住权的规定。而且,居住权大多发生在亲属朋友之间,一旦发生纠纷,可以通过现行有关法律规定的救济渠道加以解决。因此,法律委建议将草案第十五章删去。 这就是无权法之所以没有规定居住权的原因。
  居住权是因家庭关系、婚姻关系而产生的赡养、扶养和抚养的需求设定的权利,表现为居住权人因居住的目的对他人所有的房屋的使用权。因而,居住权主要存在于婚姻家庭领域。在物权法中不设立居住权,有其合理性。但在国外,不少国家民法典亲属法中,都有关于居住权或财产用益权的规定。居住权理论上又称之为“人役权”,所谓人役权,是为了特定人的利益而利用他人所有之物的权利,即以他人之物供自己使用和收益的权利。
  在德国、瑞士、法国民法典以英国、美国部分州都有这种类似法律规定。法国民法典第215条第3款:“夫妻各方,未经他方同意,不得擅自处分家庭住宅据以得到保护的权利,也不得处分住宅内配备的家具。对处分行为未予同意的一方配偶,得请求撤销处分。请求撤销处分行为的诉权,得在知道之日起一年内行使。”依据德国民法典第1365条第1款处分全部财产和依据第1369条第1款处分家庭用具行为的效力是:(1)依据联邦法院的判例,“依1365条第1款的规定,需要征得对方同意的处分行为,排斥善意取得制度或公信制度的适用”, 依据1369条第1款的规定,需要征得对方同意的行为“排斥第932条善意取得制度的适用。”其理由是“第1365条和第1369条属于绝对性的让与禁止规定,不能援用第135条第2款的规定”
  我国司法实践中,已出现了一方出售房屋侵害他人居住权的案例,对此应当引起重视。我们建议,应当尽快完善这方面的法律或司法解释,明确规定夫妻一方未经对方同意向第三人出售用于共同居住的房屋(无论是共有或一方自己所有),都应当认定无效。而且是绝对无效,不存在善意区的问题。其具体理由是:
  1、对于一方未经对方同意向第三人出售用于共同居住的房屋共有房屋自有房屋,如果承认善意取得,则可能造成部分人丧失居住权,丧失基本的生存条件。
  2、对于用于共同居住的一方所有房屋,如果承认所有权人有任意处分权,承认其出卖有效,将会使物权法用益物权在婚姻法不能得到贯彻。
  3、对于用于共同居住的一方所有房屋,如果承认所有权人有任意处分权,所有权人将会逃避法律责任。对于离婚时需要以住房帮助的,则会在离婚之前将房屋出售他人。从而使离婚房屋帮助不能实现。
因而,为了保护夫妻一方的居住权,应当对一方擅自出售用于共同居住的房屋,加以特别保护和限制。一是对用于共同居住的一方所有的房屋,限制其处分;二是设立绝对无效制度,即对于用于共同居住的房屋,不论是共有,还是一方所有,都绝对无效,不适用善意取得。
  那么,是直接规定居住权,还是通过间接规定保护居住权,值得研究。
  由于物权法没有规定居住权,目前要重新规定居住权,要复杂一些,难度稍大一些。如果要规定居住权,通过修改物权法来实现的可能性不大,则要待修改婚姻法时,在婚姻法中进行规定,其时日旷久。为了简捷易行,目前可以采取间接规定的办法。一是在对物权交易效力的解释时,直接明确规定,夫妻一方未经对方同意出售用于共同居住的房屋无效。二是物权法第一百一十七条规定了用益物权( 用益物权人对他人所有的不动产或者动产,依法享有占有、使用和收益的权利)。在对用益物权解释时,直接明确夫妻一方未经对方同意出售用于共同居住的房屋或其他财产无效。
  目前的司法解释采取了第一种办法,但还不够完善,应当坚持和完善。



国家工商行政管理局关于积极投入抗洪防汛工作,加强汛期市场管理的紧急通知

国家工商行政管理局


国家工商行政管理局关于积极投入抗洪防汛工作,加强汛期市场管理的紧急通知
国家工商行政管理局




各省、自治区、直辖市及计划单列市工商行政管理局:
今年入夏以来,我国部分地区尤其是长江中下游地区、东北嫩江地区先后遭受特大洪涝灾害,灾区市场损失严重,人民群众生活受到极大影响。为做好灾区市场恢复和供应工作,保障人民群众生活需要,确保灾区市场稳定,现就加强汛期市场监督管理工作紧急通知如下:
一、灾区各级工商行政管理机关要在当地党委、政府领导下,以高度负责的政治责任心,自觉把抗灾自救、恢复和组织市场供应当作头等大事,积极投身抗洪救灾工作,一手抓抗洪救灾,把洪灾损失减少到最低限度;一手抓市场监督管理,确保灾区市场菜、粮供应充足,物价稳定。要
实行领导责任制,主要领导亲自抓,全力以赴,恪尽职守,想群众之所想,急群众之所急,联系本职工作为人民群众服务。要为经营户多方组织货源提供方便,最大限度地发挥市场的调节功能,保证菜篮子、米袋子数量足、品种多、价格稳,供应不断档,千方百计保障灾区人民群众的生活
供应。
二、加强市场日常监管事关灾区人民群众生活安定、社会稳定,各地工商行政管理机关要加大执法力度,把加强市场日常监督管理与开展市场专项治理进一步紧密结合起来。(一)要严厉打击趁灾情、汛情哄抬物价、发不义之财;缺斤少量、囤积居奇、欺行霸市等违法违章行为;(二
)要加强对上市商品的检查力度,强化对蔬菜、粮油、食品、饮料、酒类等关系人民群众生活的消费品的监督管理,严厉查处制售假冒伪劣商品、掺杂使假的违法行为,保证人民群众身体健康,维护消费者的合法权益;(三)要切实加强市场内商品的价格管理,做到明码标价,密切监控市
场交易价格和交易量的变化,配合有关部门对少数品种实行指导价,规定批零差价率,防止暴利行为,保持市场物价稳定;(四)要切实加强市场巡查。依据国家有关法律法规,对辖区市场进行动态的、不间断的监督检查,形成监管即时到位制度,并将责任落实到人。对管辖区域内发生的
交易纠纷及损害消费者、经营者合法权益的行为,巡查人员要迅速到场,即时依法予以处理,并接受人民群众和社会舆论的监督。
三、组织力量,督促市场开办单位对所辖集贸市场渡汛设施进行一次安全检查,落实防汛、防火组织和安全防汛防火措施,确保市场秩序井然。在检查中发现有水灾隐患的集贸市场,要及时采取有效措施,疏通市场内的排水通道和市场出入口通道,加固市场设施,遇有灾情尽快分流市
场内人员。对有火灾隐患的集贸市场,要按照消防工作的有关规定立即予以整改,对出现汛情的集贸市场,要统筹规划,帮助受灾经营户做好迁移工作,并在当地政府的领导下,本着安全、方便的原则,迅速开辟临时性经营场所,解决临时仓储,恢复市场经营,保证市场秩序稳定。



1998年8月10日

司法部关于严格执行公证管辖规定的通知

司法部


司法部关于严格执行公证管辖规定的通知
1995年9月6日,司法部

各省、自治区、直辖市司法厅(局):
近来,根据有关部门反映,内地有些公证处直接派员到香港或外地受理香港和外地当事人申请的公证事务;有些香港的中国委托公证人到国外和其他地区受理当地当事人申请的公证事务。这些做法均违背了《中华人民共和国公证暂行条例》和《中国委托公证人(香港)管理办法》关于公证业务管辖原则的规定。
针对上述存在的问题,现重申《中华人民共和国公证暂行条例》和《中国委托公证人(香港)管理办法》中公证业务管辖原则的有关规定:公证事务由申请人住所地、法律行为发生地或事实发生地的公证处管辖;涉及财产转移的公证事务由申请人住所地或者主要财产所在地的公证处管辖;香港的中国委托公证人的业务范围是证明发生在香港地区的法律行为、有法律意义的事件或文书,证明的使用范围在内地。
对于上述规定,各地公证处和香港的中国委托公证人要严格遵守,未经批准,不得擅自到国外、香港地区和外地受理公证事务。同时,在办证过程中,要认真查实当事人的真实合法身份,遵守办证程序,防止错假证的发生。
各地和各有关部门的规定如与上述规定不一致,均应按上述规定执行。