再谈婚姻法解释三
——婚前所付首付款按个人婚前财产认定为宜
案例：
近日，笔者接到一位张姓先生的咨询电话，咨询的大致内容是：张先生于2010年初在北京买了一套商品房，总价大概150万元左右，首付款花了45万，全部的首付款都是张先生个人交的，剩余房款均在银行贷款。交完首付款之后大概半年左右，张先生与现在的妻子李女士结的婚，婚后双方一直共同偿还房贷。由于该房购买时是期房，所以今年开发商刚交的房子，现在还没有申请办理房产证。因李女士在外面有外遇，张先生为此要与李女士离婚。双方对离婚没有任何意见，都同意离婚，但双方对房屋的权属有争议，都想要这个房子。张先生想知道如果双方协商不成的话，按照婚姻法解释三的规定，该房屋应该判规谁所有？
本案涉及的核心问题：
一、本案是否适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》。
二、本案首付款的性质。
三、本案房屋的权利归属及分割问题。
分析：
一、针对第一个问题，笔者认为：本案不适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》的相关规定。理由如下：
根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十条规定：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。”，适用本条款必须同时符合以下几个条件：第一、夫妻一方在婚前签订了不动产买卖合同；第二、签订合同一方以个人财产支付首付款并在银行贷款；第三、婚后用夫妻共同财产还贷；第四、不动产登记于首付款支付方名下的；第五、在离婚时双方对该不动产的产权归属问题协商不成。而在本案中，该房屋的产权直至准备离婚时并未登记（注：本案的分析均以起诉离婚时未进行房屋产权登记为基础），不符合该司法解释第十条的相关规定，故不应适用该条款。
二、对于第二个问题，笔者认为：张先生支付的45万元首付款应属于张先生的婚前财产，即张先生的个人财产。
本案中，张先生所支付的45万元首付款是在其与李女士结婚前支付的，属于其婚前个人财产。根据《婚姻法》第十八条第（一）项 “有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：（一）一方的婚前财产；”之规定，该首付款认定为张先生一方的个人财产为宜。
三、对于第三个问题，笔者认为：根据婚姻法第十七条之规定，该房屋的首付款部分应属于张先生的个人财产，而该房屋的共同还贷及房屋增值部分应属于夫妻共同财产；而对于该房屋的分割问题，首先应由夫妻双方共同协商处理，对于任何一方愿意取得该房屋，同意对另一方进行补偿并征得另一方同意时，可由双方自行估价处理，或聘请评估机构评估该房屋的现值，由取得所有权一方对另一方予以补偿。协商不成且双方均想取得所有权或者均不想取得所有权的情况下应将该房屋进行拍卖，对拍卖所得款项在去掉给付张先生的45万元婚前个人财产之后再进行分割（注：本案分析时均以双方离婚时无过错，生活条件相当且双方无其他财产为基础）。对于具体分配的数额问题，根据婚姻法第三十九条之规定，对于离婚案件在分割夫妻共同财产时应照顾子女及女方的权益。
后记：
“婚姻法解释三”的出台，固然减轻了地方各级法院的审判压力，也近乎统一了类似案件的审判结果。但对于夫妻之间的矛盾并未起到一个良好的调节作用。似乎在告诉所有夫妻：在婚后，你爸永远是你爸，他爸永远是他爸，不会因为你嫁入豪门就能改变你灰姑娘的命运，因为他爸出资购买的房屋只要登记在他的名义下那就是他的，不会变成你的。法院的存在，不是简单的为了出一个判决，而是如何让这个判决更趋公平、合理、人性；而是如何平息纷争促进和谐又彰显法治。
作者：北京市博颢律师事务所 徐勇律师
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