陕西省西安市人民政府


西安市政策性个人住房抵押贷款试行办法
西安市人民政府


第一章 总则
第一条 为加快住房制度改革，促进住房商品化、社会化，支持个人购、建自住房，改善居住条件，根据《国务院办公厅转发国务院住房制度改革领导小组关于加强住房公积金管理意见的通知》和《西安市深化城镇住房制度改革实施方案》，结合本市实际，特制定本办法。
第二条 政策性个人住房抵押贷款指西安市住房资金管理中心运用归集的住房公积金，委托指定的专业银行房地产信贷部门向已缴存住房公积金，并在本市购、建自住房的个人发放的政策性贷款。
第三条 为保证借贷双方的权益，本项贷款实行财产抵押和综合保险相结合的方式。
第四条 政策性个人住房抵押贷款实行向中低收入家庭倾斜的原则。
第五条 个人在购、建自住房及大修理自住房时，可向西安市住房资金管理中心申请支取其住房公积金。购、建自住房资金不足部分，可按本办法申请贷款。

第二章 贷款对象和条件
第六条 借款申请人须同时具备下列条件：
（一）具有西安市常住城镇户口的个人；
（二）住房公积金已按规定及时、足额、连续存入西安市住房资金管理中心专户一年以上；
（三）有稳定的经济收入和按规定偿还贷款本息的能力；
（四）购、建个人全部产权自住新房并已交付购、建房总价款的30％以上；
（五）同意用本人所购的房产或银行认可的有价证券作为抵押；
（六）用房地产抵押的，须符合房地产抵押管理有关规定，并到指定的保险公司办理政策性个人住房抵押贷款综合保险。
第七条 借款人提出申请时，须提供以下书面证明材料：
（一）借款人具有法律效力的身份证明；
（二）借款人住房公积金存折；
（三）购自住新房的，提供合法的购房合同及交款凭证；建造自住房的，提供城建管理部门批准建房的证明文件和土地使用证；
（四）西安市房改委办公室要求提供的其他证明材料。

第三章 贷款额度、期限、利率
第八条 贷款额度必须同时符合以下两个条件：
（一）贷款额度＝贷款人夫妇计缴住房公积金月工资之和×3％×12（月）×贷款年限
（二）可贷款额度不超过个人应付购房款的70％。
第九条 贷款期限最长不超过十五年。
第十条 贷款利率按国家有关贷款利率政策执行。

第四章 贷款程序
第十一条 借款人申请贷款时，持住房公积金交存证明到住房公积金经办银行填写《西安市政策性个人住房抵押贷款申请表》，并提交本办法第七条规定的各项证明材料。
第十二条 银行对《西安市政策性个人住房抵押贷款申请表》进行初审，核定贷款额度，并签订抵押合同和贷款合同。
第十三条 借款人将《西安市政策性个人住房抵押贷款申请表》、抵押合同和贷款合同及有关证明材料送西安市住房资金管理中心复审，西安市住房资金管理中心复审批准后，借款人还应办理财产抵押合同登记及政策性个人住房抵押贷款综合保险。
第十四条 借款人持借款合同、《他项权利证》或《房地产抵押登记备案证明书》以及保险证明，到银行签订贷款借据，并开立个人住房储蓄存款帐户。

第五章 贷款的偿还
第十五条 贷款本息采用按月等额均还法偿还，由借款人提前将应还本息存到个人住房储蓄存款帐户上，并委托银行根据贷款合同约定的日期、金额直接在帐户中扣收，也可直接到借款银行交付现金。按月还本付息的数额须在贷款合同中明确。
归还贷款采用先付息，后还本，按月均等额还款的方法。
ｃ ｃ
每月偿还贷款本息＝ＡＢ（1＋Ｂ） ／（1＋Ｂ） －1
其中：Ａ：贷款本金；Ｂ：贷款月利率；Ｃ：贷款期限，按月计算
第十六条 借款人需按贷款合同的规定每月按期归还贷款本息，未按期归还贷款本息，且超过三个月的，从第四个月开始，按实际逾期时间加罚利息（包括三个月逾期时间在内），以逾期还款额为基数，每逾期一天，计收万分之四违约金。
第十七条 贷款银行应按照贷款合同的规定办理住房抵押贷款，因贷款银行的责任影响借款人按合同规定使用贷款，贷款银行须按影响的天数和金额每天付给借款人万分之四的违约金。
第十八条 借款人死亡或依法宣告失踪，其房产继承人或受益人应继续履行借款人签订的贷款合同。拒不履行贷款合同的，贷款银行有权依法申请处置抵押物。

第六章 贷款的抵押
第十九条 借款人须以所购房产或贷款银行认可的有价证券作为抵押物和质押物。
第二十条 以房产作抵押的，借款人在抵押合同签订后二十天内持住房抵押合同到房产管理部门办理抵押登记，由房产管理部门办理《房地产抵押登记备案证明书》或《他项权利证》。用预售住房合同抵押的，同时由售房单位提供承诺，保证购房人取得《房屋所有权证》后，到房产管
理部门办理房屋《他项权利证》，并将该证交由贷款银行占管。
第二十一条 抵押合同自抵押登记当日起生效，至借款人偿清全部贷款本息及相关费用之日终止。抵押期间，抵押人（借款人）不得对自己占管的抵押物（指房产）作任何有损贷款银行利益的作为。用有价证券作抵押的抵押人不得以任何理由挂失或追索证券本息及收益。
第二十二条 有价证券抵押的数额应与贷款金额及应付利息之和相当，但可随贷款的归还，定期取出与归还贷款相当的有价证券。
第二十三条 有下列情形之一的，贷款银行有权依法申请处置抵押物：
（一）借款人未按贷款合同约定的时间还本付息，或连续2个月停止偿还贷款本息；
（二）借款人在还款期限内死亡或被宣告失踪而无合法继承人、受益人或其合法继承人、受益人拒绝履行贷款合同。
第二十四条 处置抵押物所获得价款，按下列顺序分配：
（一）支付处置抵押物的费用；
（二）扣除与抵押物有关的税款；
（三）偿还借款人所欠贷款本息及违约金；
（四）剩余部分退还借款人。

第七章 贷款抵押物的保险
第二十五条 借款人参加政策性个人住房抵押贷款综合保险的，未按合同规定还款，一至三个月的由银行发出催交通知书；超过三个月，由银行于第四个月通知保险公司，保险公司继续催交三个月，若仍未偿还逾期部分贷款本息的，由保险公司即时代为偿还贷款本息。
第二十六条 西安市政策性个人住房抵押贷款综合保险条款另行制定。

第八章 附则
第二十七条 房产管理部门办理房产抵押合同登记时，只收取工本费。
第二十八条 本办法自公布之日起执行。



1997年1月9日
民事诉讼中的管辖权异议探析

刘忠杰　国庆富


　　管辖权异议是我国民事诉讼法赋予民事诉讼当事人的一项诉讼权利。但在实践中各地对该问题的处理上仍然有一定的偏差，这里的原因是多样的，本文试加以分析；
　　一、管辖权异议概述
　　我国民事诉讼法第38条规定：“人民法院受理案件后，当事人对管辖权有异议的，应当在提交答辩状期间提出。”从这一规定来看，管辖权异议应当具备下列条件：第一，前提条件，提出管辖权异议必须在人民法院受理案件后。第二，时间范围，是在提交答辩状期间，这也正是当事人行使管辖异议权的期限。根据我国民诉法第133条的规定：“被告应在收到起诉状副本之日起15日内提出答辩状。”那么当事人对管辖权提出异议的期限应当就是接到起诉状副本后的15日内。第三，主体条件，即谁有权提出管辖权异议。这是目前争议最大的问题。从民事诉讼法的规定来看，能提出管辖权异议的只能是本案的当事人，但这里的当事人到底指的是哪些人，是所有的当事人还是被告一方当事人以及是否包括涉案第三人，民事诉讼法无明确规定，仅是在司法解释中有些零散的规定。若干年的实践理论认为享有管辖异议权的应当是被告方当事人。
　　二、实践中管辖权异议审查中所存在的问题
　　(一)管辖权异议制度的司法行政化
　　我国管辖权争议的解决模式，在立法规定和实践操作中带有鲜明的行政化特征。在我国行政化解决管辖权冲突的进程中，当事人显然不能通过诉讼程序确立的行政化规则实质性的主导管辖权冲突解决的逻辑方向。
　　管辖权争议解决行政化模式的程序规则及弊端。在司法实践中，法院在解决管辖权冲突时起主导作用，而且在相关法院协商不成的情况下习惯于通过上级用行政命令手段解决。按照既存的管辖权冲突解决方式，对发生的管辖权争议，各争议人民法院应该首先协商解决，协商不成的，要逐级上报申请上级法院指定管辖法院。指定管辖程序也凸显出浓厚的行政化的色彩。我国司法解释规定，有管辖权的人民法院发现本院不能行使管辖权时，先由合议庭进行合议后作出决定，或由独任审判员作出决定，报请上级人民法院，由上级人民法院在本院辖区内指定管辖法院，继续本案的审理；两个以上法院发生管辖权争议时，应上报双方共同的上级法院，有共同的上级法院指定管辖法院。上级人民法院指定管辖法院后，以书面通知报送的人民法院和被指定的人民法院。对管辖权异议处理程序也大致如此，由于我国没有相应的制度规范，而是惯于运用行政手段来处理。管辖权异议中当事入诉讼权利义务虚无。当事人缺乏参与解决管辖权争议的机会和场合，不能就管辖权问题进行攻击和防御，当然也就不能富有意义的影响管辖权争议解决的结果。从理论上讲，当事人不得不以不正当的手段骗取审判管辖，导致管辖权冲突。因为法院受理案件时便存在着随意的契机，因为确定管辖也同样存在着诚实信用的约束问题，法院也不得利用违法手段，规避民事诉讼法关于级别管辖的规定。对此最高人民法院《关于执行级别管辖规定几个问题的批复》(法复1996第5号)分别从约束当事人和法院的角度做了两条规定：当事人在诉讼中增加诉讼请求从而加大诉讼标的额，致使诉讼标的额超过受诉法院级别管辖权限的，一般不再子以变动。但是当事人故意规避有关级别管辖等规定的除外；按照级别管辖规定应当由上级人民法院管辖的案件，上级人民法院交由下级人民法院审理的，该下级人民法院不得再交其下级人民法院审理。但是，当法院违反、规避级别管辖时，当事人如何运用诉讼手段进行抗辩，则我国立法和司法解释未见定论。
　　(二)“滥用”管辖权的行为
　　实践中存在这这种现象：某些当事人通过一定的方式，使得有管辖权的法院无法受理案件，而没有管辖权的法院反而可以受理案件的行为。这种行为为“滥用”管辖权的行为，这种现象在实践中大致存在这样几种情况：1、将不是被告的人虚列为被告，使案件规避真正被告所在地法院的管辖，使得没有法律上关联的法院取得了案件的管辖权。2、利用法律对第三人规定的缺陷，将不是被告人的人列为被告，把真正的被告列为“第三人”，从而规避了真正被告人即“第三人”所在地人民法院的管辖。3、受理法院擅自改变案件的定性，从而达到取得案件管辖权的目的，这对另一方当事人而言，是一种法律欺诈行为。 4，篡改提起诉讼理由，本属于民事纠纷的案件，当事人硬要提起刑事附带民事自诉，使案件避开对方当事人所在地人民法院管辖。
　　(三)第三人的管辖异议权
　　最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见》第66条的规定：“无独立请求权的第三人无权对案件的管辖权提出异议。”对于被告的管辖异议权，现在没有太大的争议，关键就在于第三人是否有权就管辖问题提出异议。传统观点认为，无独立请求权的第三人只是参加到他人之间一开始的诉讼，在诉讼中支持所参加的一方，以维护自身利益。法院对案件有无管辖权，是依据原告、被告之间的诉来确定的，无独立请求权的第三人既非原告又非被告，无权行使本诉当事人的诉讼权利，所以无权提出管辖权异议。反映在司法习惯上就是最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见》中明确规定无独立请求权的第三人在一审中无权对管辖权提出异议的做法。无独立请求权的第三人无权提出管辖权异议，导致其无法对抗审判权的恣意受理、审理案件，当然更无从维护自己的实体权益。理由在于：首先，无独立请求权的第三人参加诉讼后可能形成两个诉，一是原告、被告之间的本诉，二是第三人与其中一方当事入之间形成的参加之诉。在参加之诉中，无独立请求权的第三人的地位往往是被告，但却没有被告享有的一系列诉讼权利，用来对抗来自法院的恣意管辖。其次，不允许无独立请求权第三人提出管辖权异议不利于防范和克服地方保护主义。在审判实务中，一些法院出于地方保护主义的目的，任意追加与被告之间不存在法律关系的外地当事人作为第三人参加诉讼，并判决该第三人承担民事责任。通过这种方式，受诉法院规避了民诉法关于管辖权的规定，扩张了自己的管辖权，对原本无管辖权的被告与第三人之间的案件作出了判决。因此，笔者认为，为杜绝上述诉讼陋习，也为遏制地方保护主义，应赋予无独立请求权第三人提出管辖权异议的权利。
　　至于有独立请求权的第三人不能提出管辖权异议在理论上和实践上则是可以成立的，这可以分为两种情况：其一，如果有独立请求权的第三人主动参加他人已开始的诉讼中，应视为承认和接受受诉法院的管辖。并且，即使受诉法院对有独立请求权第三人提起的诉讼原本无管辖权，由于参加之诉于本诉之间的牵连关系，受诉法院也基于合并管辖取得了对参加之诉的管辖权。其二，如果是受诉法院通知有独立请求权第三人参加诉讼，该第三人如认为受诉法院对他的诉讼无管辖权，可以拒绝参加诉讼，以原告身份另行向有管辖权的法院提起诉讼，而不必提出管辖权异议。
　　三、深层的原因及完善的对策
　　上文所提的管辖权异议行政化处理方式的弊端和规避管辖权行为等问题的存在，更有其深层次的原因。在这些深层次原因中，对诉讼成本的考虑大概是其中一个比较简单的原因。因为，对被告来说，参加一场意想不到或者说没有准备的诉讼意味着要支出预算外的费用，更何况是在外地。同样的，对原告也是如此，若是到外地去参加诉讼，车旅费、取证费、律师费等各项费用肯定要比在本地进行诉讼高得多。但事情并不如此简单。众所周知，我国的地方保护主义思想仍在一定范围内存在，使得当事人仅信任当地人民法院，所以千方百计地使得当地人民法院受理没有管辖权的案件。
　　然而，仍有更令人忧虑的理由。选择管辖权常常是一种以选择法院或法官为目的的策略，这一战略的有效性依赖于不同法院之间的司法结果可能存在的差异，换言之，当事人从不同法院之间的司法结果的一些差异中获取利益。所以，在诉讼中通过管辖权的确定而获得可能作出有利于己方的判决结果，是一种精巧的诉讼技术。但由于我国的国家结构实行单一制，无论实体法还是程序法都是统一的。所以，按照一般理论来看，各法院之间判决结果应当是完全一致或至少大体一致，选择管辖权的目的只可能是方便诉讼和减少自己这方面的诉讼成本，如差旅费、取证费用、证人出庭费用等等。尽管如此，由于在实务中，跨省(直辖市)、跨地区的诉讼经常出现”地方保护主义”对异地诉讼者的歧视待遇，所以管辖权大战可能归结于制度性原因。

刘忠杰 国庆富
作者单位：北安市人民法院 克东县人民法院