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关于加强房地产市场宏观管理促进房地产业健康持续发展的意见

时间:2024-07-01 04:35:14 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8662
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关于加强房地产市场宏观管理促进房地产业健康持续发展的意见

建设部 国家土地管理局 等


关于加强房地产市场宏观管理促进房地产业健康持续发展的意见
建设部、国家土地管理局、国家工商行政管理局、国家税务总局


前言
各省、自治区、直辖市、计划单列市人民政府,国务院各部委、各直属机构,最高人民检察院,有关群众团体、解放军总后勤部、武警总部:
随着土地使用制度和住房制度改革的推进,我国房地产市场逐步建立,特别是去年下半年以来,房地产业发展迅速,房地产开发投资量,施工、竣工和销售的商品房面积都有大幅度提高。房地产业的兴起和发展,为全国经济的发展、投资环境的改善、群众居住水平的提高,提供了基本
的物质条件,为实现城镇国有土地的优化配置和利用,加快城市建设,起到了积极的作用。
房地产业在我国是个新兴产业,正处于改革和发展的起步阶段,房地产市场的建立和培育也处于初级阶段,在迅猛发展的过程中由于宏观调控不力,也出现了一些新的不容忽视的矛盾和问题,诸如各类开发建设用地的供应总量过大,房地产开发过热,投资结构不尽合理,房地产市场行
为不规范,一些房地产开发企业违法经营,偷税漏税,一些地区炒卖房地产现象严重,造成价格混乱、国家收益流失,这些问题严重地干扰和影响着房地产业的健康发展。因此,必须抓住当前的有利时机,针对房地产市场存在的突出问题,进一步深化改革,加强和改善宏观调控措施,引导
房地产业健康有序地继续发展,推动城镇住宅建设适度增长。现就认真贯彻执行《中共中央、国务院关于当前经济情况和加强宏观调控的意见》,结合当前房地产业的实际,提出如下具体意见。

一、加强对国有土地出让的计划、规划管理,严格控制土地供应总量
各地必须有计划、按规划出让土地,坚决纠正目前某些地区脱离市场需求和开发能力超出用地计划、违背城市规划盲目大量出让土地的混乱状态。各地要加强土地使用权出让的计划性,所有出让的土地,包括地块数、用地面积等都要纳入规划和计划,做到有计划出让。出让土地必须按
建设用地计划对房地产开发用地进行数量控制、必须依据城市规划、必须与建设项目相结合、必须有明确的开发期限和进度要求、必须有基础设施配套建设的条件、必须严格按法律规定的程序和权限审批。认真执行《国务院关于严格审批和认真清理各类开发区的通知》(国发〔1993〕
33号),继续抓好开发区用地的清理,主要审查土地利用是否符合规划,用地规模是否适度,土地使用是否合法。对清理出的问题按《通知》要求区别情况作出处理。

二、调整房地产开发投资结构,确保重点
各地要在做好市场预测的基础上,加强对房地产投资方向的引导。房地产开发的重点是为重点建设配套的房地产开发项目和城镇职工住宅,对市场需求量有限的花园别墅、度假村、高级公寓、高档宾馆、写字楼等要严格控制,该停的下决心停下来,对已出现滞销的项目和赛马场、高尔
夫球场等高消费项目原则上不得立项、不核发规划许可证、不供给土地、不予以贷款。计划、规划、土地、金融等部门要密切配合、各司其职,严格管理,哪个环节出了问题就追究哪个部门的责任。对已立项的项目,各地要进行一次审查,项目类型不合适的,可在符合城市规划的前提下,
改为生产用房、普通标准住宅和相应的商业服务业用房等适销对路的项目,否则应坚决停缓开发。

三、对房地产开发经营机构进行一次全面检查,加强对房地产开发企业的管理
各地要由省建委(建设厅)牵头,组织土地、工商、税务等部门,结合用地清查、工商年检、资质年检和财税检查,对房地产开发企业进行一次全面检查,对取得房地产开发经营权的企业在一年内无开发任务或未进行实际开发投资建设的,应及时取消其房地产开发经营权。对注册资金
虚假、没有开发能力及偷税漏税的经营单位,要予以查处,并公开处理结果。对遵纪守章依法经营,为社会做出突出贡献的房地产开发企业,要予以鼓励和宣传。要认真执行《国务院关于发展房地产业若干问题的通知》(国发〔1992〕61号),按照建设部、国家工商行政管理局的规
定,对从事房地产开发的各类企业(包括“三资”房地产开发企业和开发区、保税区等设立的房地产开发企业)进行资质审批,凡未按规定经过建设行政主管部门进行资质审批而成立的各类房地产开发经营企业和单位,必须补办资质审批手续,逾期不办理的,由工商行政管理部门取消其房
地产开发经营资格。
各类银行(人民银行、专业银行、商业银行)和土地管理部门一律不得开办开发经营房地产的公司,已经开办的,要限期在人事、财务和资金方面完全脱钩,对具备开发经营资格的,可予以保留,对不具备开发经营资格的应予撤销,并由原主管部门妥善处理债权债务等善后工作;由各
类银行以合资方式参与房地产开发经营的,应收回注入资金实行脱钩。对非银行金融机构兼营开发经营房地产的,首先要和银行彻底脱钩,并不得参与资金拆借,不得搞计划外贷款和投资;非银行金融机构开办的开发经营房地产的公司,应实行独立核算。

四、采取有力措施规范房地产市场行为,坚决制止炒卖房地产牟取暴利
一是进一步扩大国有土地使用权出让范围。除国务院规定的国家投资的党政军机关、行政事业单位办公用房、住宅建设、公共设施、公用事业和国营工业等项目外,对其它新增建设用地,首先是商业、金融、旅游、服务业、商品房屋和涉外工程项目建设用地的供应,不再搞行政划拨,
原则上都要实行有偿出让,并尽可能采用招标或拍卖的方式公开、公平竞争,减少协议出让,制止利用各种“关系”取得土地。二是对出让土地的地块,由政府组织评估机构确定基准价格,避免低价出让,协议出让的价格也要以基准地价为依据,并公开协议价格,提高透明度,以利社会监
督。三是积极清理以划拨方式取得的土地使用权的自发交易,纠正和制止不按规定办理手续、不交出让金或收益金的交易行为。四是受让的土地必须按出让合同的规定抓紧开发利用,购地后一年内投入的开发资金不足购地费的25%的,应由政府收回土地;未完成开发投资总额(不包括购
地款)20%以上的,不得转让。五是各地应根据实际情况规定未达到一定投资比例或施工进度的商品房不得预售。六是加强房地产交易管理,每一次土地使用权的转让和房屋所有权的转移(包括房地产开发期间的转让、预售等)都必须依照规定到当地房地产市场管理部门办理房地产交易
手续,缴纳有关税费。对不做投资和开发,靠炒卖房地产哄抬地价、房价而获取暴利,扰乱房地产市场秩序的行为要坚决制止,严肃查处。

五、合理调节收益分配,防止国家收益流失
各地要加强对房地产收益的管理,把国家明文规定的各种税费收上来。国有土地出让金和土地收益金必须按现行财政体制,纳入各级财政预算管理。各级政府不得委托除财政部门以外的任何单位和部门,另设金库,管理土地收入;财政部门也不能把应由预算内管理的土地收入转为预算
外管理。对土地转让中漏失的各项收益要进行清算及时补交入库。在增值税等新的税种未出台前,要严格执行财政部《关于国有土地使用权有偿使用收入征收管理的暂行办法》把土地出让金和土地收益金按规定收缴入库。

六、推进城镇住宅建设,加快解决困难户住房的步伐
各地要在加大城镇居民住房制度改革力度的同时,按照房屋商品化的原则,多方筹集建设资金,严格管理住房基金,保证用于住房建设,同时要实行集资建房、合作建房等多种形式加快经济适用房的建设,保持住宅建设稳定增长。今后所有开发公司都要承担相当于所开发的商品房面积
20%以上的微利居民住宅建设任务,各地可区别开发项目的地段和类别,做出具体规定。政府实行鼓励建设普通居民住宅的政策,对微利房、解困房(包括集资建房、合作建房)的建设计划、土地供应、规划设计、资金安排和信贷等方面给以支持,以降低成本,加速住宅建设,加快“解
困、解危”步伐。

七、加强对外商投资房地产的管理
继续做好积极引进外资的工作,同时要加强对外商投资房地产的引导。外商开发经营房地产应结合建设项目进行,以国家规定的鼓励类项目相配套的房地产开发项目为主。对外商投资的房地产开发经营企业,应根据项目规模核定其注册资本、分期投入资金量、合资双方股金份额等。中
方不得为外商出资本提供贷款和境内外贷款担保,以保证外资的真正投入。要严格制止脱离项目以大面积低价批地作为条件来吸引外资的做法,各地不准超越权限制定优惠政策。



1993年8月10日

转发财政部、国家税务总局关于所得税等有关文件的通知

铁道部


转发财政部、国家税务总局关于所得税等有关文件的通知
铁道部


部属各单位:
现将财政部、国家税务总局关于所得税等有关文件转发给你们。经研究,对文件执行中的若干问题明确如下,请各单位一并贯彻执行。
一、运输企业:
各铁路局、(集团)公司、部直属运营单位所得税按33%的税率缴部,广深铁路公司所得税按适用税率就地交纳;运输多经企业所得税,根据《国家税务总局关于铁路部门所属企业交纳所得税问题的补充通知》(国税发〔1994〕176号)明确的范围,按33%由原渠道缴部,
严禁截留、转移利润。
二、工业、供销企业:
根据《国家税务总局关于铁路部门所属企业交纳所得税问题的通知》(国税发〔1994〕066号),1994年度的所得税暂由各总公司(工程总公司除外)汇总,盈亏相抵后,在北京缴库;中国铁路工程总公司以其独立核算的总公司、工厂分别为纳税人,按适用税率在纳税人所
在地缴库;工业、供销多经企业的所得税按国家税务总局国税发〔1994〕176号文的规定执行。
三、施工企业:
1、中国铁路工程总公司、中国铁路建筑总公司及其所属工程局,应以独立核算的总公司、工程局分别为纳税人,按适用税率在纳税人所在地缴库;各铁路局及中国铁路通信信号总公司直属的施工企业以工程处或相当于工程处一级的工程公司为所得税纳税人,按适用税率在纳税人所在
地缴库;中国铁路建筑总公司的物资局及物资局所属企业,以独立核算单位为纳税人,就地纳税,铁路分局、总公司的工程段所得税由铁路局、(集团)公司汇总缴纳;施工多经企业的所得税按国税发〔1994〕176号文规定执行。

2、根据财政部、国家税务总局财税字〔1994〕009号文和铁道部(86)铁基440号文的精神,施工企业在计算应纳税所得额时,可以扣除经劳动部、财政部批准、铁道部下达的百元产值含量工资(含包干结余)。
3、关于从计划利润中划转的3%的技术装备费是否纳所得税,另文明确。
4、铁路施工企业所属单位在经济特区缴纳所得税的问题,按所得税条例、细则和国税发〔1994〕066号文的有关规定执行,由铁路施工企业纳税人在所在地汇总交纳,可暂不向深圳、珠海等经济特区缴税,如今后国家出台新的规定,按国家规定执行。
四、科研、教育、事业单位:
科研单位、学校所得税的缴纳问题按国税发〔1994〕001号文的有关规定执行,对其他单位另文明确。
上述转发文件的各项规定均从1994年1月1日起执行。有关纳税调整、会计处理办法等,另文明确。



1994年9月15日

山西省人民政府关于修订《山西省鼓励外商投资办法》等三个规章的通知

山西省人民政府


山西省人民政府关于修订《山西省鼓励外商投资办法》等三个规章的通知
山西省政府



各地区行政公署,各市、县人民政府,省直各委、办、厅、局:
为进一步鼓励外商、港澳台同胞及华侨来本省投资,经1994年7月27日省人民政府第19次常务会议通过,对省人民政府第26号令《山西省鼓励外商投资办法》(1991年7月17日颁布)、省人民政府第27号令《山西省鼓励台湾同胞投资办法》(1991年7月17日颁布)、省人民政府第32号令?
渡轿魇」睦馍獭⒏郯奶ㄍ盎韧蹲适凳┫冈颉罚?992年6月22日颁布)进行了修订,现将修订部分发给你们,望遵照执行(修订文本另发)。

《山西省鼓励外商投资办法》的修订部分
第四条修改为:对生产性外商投资企业,经营期在十年以上的,从开始获利的年度起,第一年和第二年免征企业所得税,第三年至第五年减半征收企业所得税。减免税期满后,产品出口企业凡当年出口产品产值达到当年企业产品产值70%以上的,可以按照税法规定的税率减半缴纳企业
所得税,减半后的税率低于10%的,按10%的税率缴纳企业所得税。先进技术企业在减免税期满后仍为先进技术企业的,可以按照税法规定的税率延长三年减半征收企业所得税,减半后的税率低于10%的,按10%的税率缴纳企业所得税。外商投资企业实际经营期不满十年的,应当补缴已免
征、减征的企业所得税税款。
第六条第二款修改为:物资部门供应外商投资企业的物资,除进口的以外,计价与国营企业同等对待。
第八条修改为:外商投资企业的电话初装和电话使用、车辆养路、供应水电气、货物运输、国内工程设计及施工、咨询服务及广告,收费标准与国营企业同等对待。
第九条修改为:外商投资企业使用土地的场地使用费,在国家和省规定的幅度内,可以从低计收。
第十一条增加第三款:凡符合本办法第二条的鼓励外商投资项目,外汇不能自求平衡的,可向外汇管理部门申请批准,批准后允许通过外汇调剂中心平衡外汇收支。
第十二条修改为:外商投资企业在工商行政管理部门领取营业执照后,应及时到当地外汇管理部门办理外汇登记手续。允许企业选择当地开办外汇业务的银行立外汇帐户,经外汇管理部门批准也可在两个银行开户或跨地区开户。
第十八条第二款删去。
第二十五条修改为:本办法由山西省对外贸易经济合作厅负责解释。

《山西省鼓励台湾同胞投资办法》的修订部分
第二条修改为:鼓励台湾同胞围绕能源、机电、冶金、化工、轻纺、食品等支柱产业对现有企业特别是国有大中型企业进行稼接改造;鼓励台湾同胞对农业综合开发项目和外向型农业的投资。凡属台湾同胞投资的基础设施、基础产业项目、产品出口项目高新技术项目、农林牧副开发项
目均享受本办法规定的优惠待遇。
第四条修改为:台湾同胞投资的生产性企业,经营期在十年以上的,从获利年度起,第一年和第二年免征企业所得税,第三年至第五年减半征收企业所得税。减免税期满后,产品出口企业凡当年企业出口产品产值达到企业产品产值70%以上的,可以按照税法规定的税率减半缴纳企业所
得税,减半后的税率低于10%的,按10%的税率缴纳企业所得税。先进技术企业在减免税期后仍为先进技术企业的,可以按照说法规定的税率延长三年减半缴纳企业所得税,减半后的税率低于10%的,按10%的税率缴纳企业所得税。企业实际经营期不满十年的,应当补缴已免征、减征的企
业所得税税款。
第十条修改为:对引荐、介绍台湾同胞来本省投资的个人,合同规定的资金全部投入企业后,可以按投资者实际投资额折合人民币千分之一付给一次性奖金。属于合资、合作企业项目的,由该企业的中方从自有资金中支付;属于独资企业项目的,由同级财政专项开支。对于较大投资的
项目,酌情规定最高上限。
第十一条修改为:台湾同胞投资企业能自行平衡外汇的,可按合同、章程规定自行销售产品。
第十四条修改为:本办法由山西省对外贸易经济合作厅负责解释。

《山西省鼓励外商、港澳台同胞及华侨投资实施细则》的修订部分
第四条修改为:外商、港澳台同胞及华侨投资企业使用土地,由市、县以上人民政府土地管理部门通过划拨或出让的方式办理审批手续。
投资于工业、商业、金融、旅游、服务业、商品房屋等项目用地的,通过出让方式取得土地使用权。
投资于农业、能源、交通、城市基础设施以及其他公用设施建设等项目用地的,可以通过划拨方式取得土地使用权。
第五条修改为:外商、港澳台同胞及华侨投资企业以出让方式取得的土地使用权,可以转让、出租、抵押。土地转让时发生增值的,按照国家有关规定缴纳土地增值税。通过划拨方式取得的土地使用权,不得转让、出租、抵押。确需转让、出租、抵押的,按土地使用审批权限,经县级
以上人民政府土地管理部门批准,办理土地使用权出让手续、缴纳土地使用权出让金后,方可进行。
第六条修改为:外商、港澳台同胞及华侨投资企业,通过划拨方式取得土地使用权的,土地开发费、土地使用费的缴纳标准,由所在地的市、县人民政府按照国家和我省的有关规定确定。
产品出口企业和先进技术企业的土地使用费,自取得土地使用权起五年内免缴,自第六年起的五年内,按照市、县规定的下限标准减半缴纳。其他外商企业的土地使用费,自取得土地使用权起五年内,按照市、县规定的下限标准减半缴纳。
属于下列情况之一的,按用地审批权限,经批准后,在使用期内免交土地使用费。
(一)从事农、林、牧、渔开发性的项目;
(二)兴办交通、能源、基础设施的项目;
(三)开发利用滩涂或者改造利用废弃土地的项目;
(四)开发不以盈利为目的的教育、文化、科学技术、卫生、体育和其他社会公益事业项目。
第八条修改为:土地开发费和土地使用费的缴纳:
外商、港澳台同胞及华侨投资企业使用土地的,由该企业负责按期缴纳。
中外合资、合作企业使用土地,以土地使用权作为中方出资的,由企业中方负责按期缴纳;未作为中方出资的,由企业负责按期缴纳。
第九条修改为:外商、港澳台同胞及华侨投资企业用煤、用电、用水、用气、用油,由有关主管部门和企业优先安排,保证供应。
第十二条修改为:鼓励外资企业在国内雇佣所需要的职员、工人,也允许他们从国外聘任技术专家、高级经营管理人员。
第十四条修改为:外商、港涣台同胞及华侨投资企业机构设置、人员编制和劳动工资计划由企业自主决定,企业赁工资总额使用手册到开户银行设立的工资总额专户中提取现金,并报当地劳动行政部门备案。
第十五条修改为:外商、港澳台同胞及华侨投资企业根据生产经营需要,自行确定招聘职工的数量、时间、条件和方式,并应按照面向社会、公开招聘、全面考核、择优录用的原则进行;需要跨地区和从农村招收的,应经当地劳动行政部门联系办理。职工招聘后,必须按照国家有关劳
动法规和政策规定,在平等自愿、协商一致的基础上签订劳动合同,并到当地劳动行政部门进行鉴证。招聘在职职工的,所在单位应予支持。
外商、港澳台同胞及华侨投资企业必须按照国家规定定期向当地统计、劳动部门报送劳动工资统计报表。
第十七条修改为:对生产性的外商、港澳台同胞及华侨投资企业,经营期在10年以上的,从开始获利的年度起,第一年和第二年免征企业所得税,第三年至第五年减半征收企业所得税。
产品出口企业在法定减免税期满后,凡当年企业出口产品产值达到当年企业产品产值70%以上的,可以按照税法规定的税率减半缴纳企业所得税,减半后的税率低于10%的,按10%的税率缴纳企业所得税。先进技术企业在法定减免税期满后仍为先进技术企业的,可以按照税法规定的税
率延长三年减半缴纳企业所得税,减半后的税率低于10%的,按10%的税率缴纳企业所得税。
企业实际经营期不满十年的,应当补缴已免征、减征的企业所得税税款。
第十九条修改为:外商、港澳台同胞及华侨在太原市区投资举办的生产性企业,减按24%的税率征收企业所得税。但从事下列项目的生产性外商投资企业,经国家税务总局批准,可减按15%的税率征收企业所得税:
(一)技术密集型和知识密集型的项目。
(二)投资在3000万美元以上,回收投资时间长的项目。
(三)能源、交通、港口建设项目。
第二十条修改为:在本省境内从事农业、林业、牧业和在经济不发达地区设立的外商、港澳台同胞及华侨投资企业,在享受本细则第十七条所列免税、减税待遇期满后,经企业申请,国务院税务主管部门批准,在以后的十年内可继续按应纳税额减征15%至30%的企业所得税。
第二十一条修改为:外商、港澳台同胞及华侨投资企业从开始获利年度起免征地方所得税5年,从企业开业之日起免征城市房地产税5年。
第二十二条修改为:对外商、港澳台同胞及华侨投资企业从事、开发下列行业、项目的企业,从开始获利年度起免征地方所得税10年,从企业开业之日起免征城市房地产税10年。
(一)产品出口企业和先进技术企业;
(二)基础设施、基础产业项目;围绕能源、机电、冶金、化工、轻纺、食品等支柱产业对现有企业特别是国有大中型企业进行嫁接改造的项目;
(三)农林牧副开发项目。
第二十三条(二)项修改为:采取易货贸易形式,用本企业产品换回生产所需原材料及元器件;也可组织非出口许可证和非出口配额管理的商品换回生产所需原材料及元器件。
第二十四条修改为:外商投资企业的外汇资金,在企业的经营范围内可自主安排使用。
凡符合国家产业政策和本省鼓励外商投资的项目,外汇不能自求平衡的。可向外汇管理部门申请,批准后允许通过外汇调剂中心平衡外汇收支。
第二十七条修改为:对引荐、介绍台湾同胞来本省投资的中介人,在合同规定的资金全部投入企业后,可以按投资者实际投资额折合人民币千分之一付给一次性奖金。属于独资企业项目的,由同级财政专项开支。对于投资较大的项目,酌情规定最高上限。
前款规定不适用国家机关工作人员和从事涉外业务的全民所有制企业、事业单位工作人员。对积极引进资金成绩显著的上述人员,可给予表彰或奖励。
第二十八条修改为:本细则由山西省对外贸易经济合作厅负责解释。



1994年8月8日