投资产权式酒店的法律问题
（盛军华律师）

一、商业地产经营模式、法律关系及实例
二、产权式酒店涉及的法律关系
三、投资风险及防范
四、结尾


产权式酒店，起源于上世纪70年代的欧美国家，开发商将将每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者像购买住房一样投资置业，将客房委托给专门酒店管理公司经营分取投资回报，同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权，是一种投资与休闲度假相结合的旅游房产新模式。作为一种房产投资模式，正确面对产权式酒店的利弊、谨慎投资、规避风险是最重要的。以下，我们简单分析投资产权式酒店的一些相关法律问题，以供广大投资者在投资类似的项目时进行分析参考。
第一部分：商业地产模式、法律关系及实例
商业地产具有“总价高、利润率及开发风险较高、投资回收期长”等特点，有能力全额购买商业地产的投资者实在少而甚少；即使有能力购买，理性的投资者也不愿将大笔资金积压在投资回收期如此漫长的项目上。这使得开发商在开发商业地产时不免会面临两难局面，一难是开发的商业地产用于整体出售时难找到买家，开发资金无法回笼；二难是自己经营时，不得不由于投资回收期过长而承受巨大的资金压力，无法尽快回收资金投入其他项目的开发，影响整体运作。开发商为了吸引投资者投资、将所开发的商业房地产顺利销售出去，便在开发经营模式上有所创新，“分割出售”、“售后返租”、“地产开发与商业运作同步并存”等开发经营模式应运而生。
一、 分割出租
开发商将商业房地产作统一规划，将商业地产分割，以长期出租方式招租。因为缺少统一的规划和有序的经营管理，这种方式往往会产生招商不成功、商业地产无商业利润产生的风险，最后将变为开发商将商业地产出租后又以返租方式招商经营的情况。开发商与投资者之间建立的是租赁关系，以有委托经营或回租关系。
在我们代理的实际案件中，位于杭州市火车东站的杭州“东方商城”在开发初期采用的就采用将商城分割进行长期出租、一次性支付租金的模式回收资金，但该市场一直没有兴旺，开发商引进美家居开办家居市场后，虽有所改善，但与新时代市场、佳好佳市场等的火爆程度相比，仍无法相比。如果开发商无收益、资金缺少，投资者的投资面临的风险很大，纠纷将会不断产生。
二、分割出售
“分割出售”作为商业地产开发经营的一种模式，在让开发商快速回笼资金、减轻开发公司财务压力的同时，如果缺乏整体的规划、有效的管理，往往会为日后的经营种下了“不治之症”。商业地产一旦被分割出售，就意味着一个完整的商业设施在所有权和经营权上都被彻底分割，失去了它的整体性，这就会给日后的商业经营埋下隐患。一个不具有整体性或经营格局紊乱的商场是不会有好的效益的，会酿成主力店不进，品牌店不跟，最后成为街头“大排档”的结局，实际回报与预期收益相差甚远。开发商与投资者是房屋买卖关系，往往会产生租赁或委托经营的关系。
“分割出售”模式开发经营的一个典型案例就是涌金广场。2001年9月16日，涌金广场购物中心开业，2002年6月宣布停业，营业时间不足10个月。2002年7月“广州白马”相中涌金广场，由于业主签约率低，8月31日退出涌金广场的租赁经营。由于投资者各有各的想法，经营管理公司很难进行统一管、统一经营的局面。目前，据一些媒体消息，涌金广场又要复出办一个时尚的服装市场，实行市场化运作、商场化管理，已进入招商阶段，预计不出意外在国庆前可开业。涌金广场能够有望复出，其中重要的一个因素是近300名业主的心开始“齐”了，能进行综合考虑、整体布局。
三、售后返租
“分割出售”模式使完整的商业设施在所有权和经营权上被彻底分割。为了弥补该模式的不足，解决商业地产经营中可能出现的问题，开发商提出在商业地产售出之后统一返租、统一招商经营，这就是所谓的“售后返租”模式。 售后返租有多种形式，包括返租回报、带租约销售、利润共享、保底分红等，宗旨是“以先销售后返租，同时给予一定比例租金回报的方式”吸引买家入场。同时，因为售后返租必须附着于租赁行为，所以一般出现在商铺、写字楼、商用住宅(如酒店式公寓、商住楼)等的销售过程中。
据相关媒体报道，杭州的西湖时代广场是采用“售后返租”这种商业地产开发经营模式的。西湖时代广场位于西子湖畔，总建筑面积2万平方米，由开发公司采用“售后返租”模式开发经营。开发商在销售时将整个商场分割销售给众多投资者，再从各位业主手中将商铺统一租回，开业之初委托了杭州大厦输出品牌经营管理，西湖时代广场对投资者承诺的年回报率为9％，返租期为8年。
四、建设与经营同期进行的“地产开发与商业运作同步并存模式”
“地产开发与商业运作并存”的经营模式是商业地产开发经营中一种较新的模式，房地产商在开发商业地产之前，就先与知名商业企业结成战略联盟，房地产商在受让土地后、规划前，充分考虑项目商圈的市场需求，并与其相适应的一家或若干家商业企业确定合作关系，在开发过程中，让这些商业企业参与相关的工作，最终使整个开发经营在投资估算、商圈分析、市场定位、业态组合、经营收益与风险控制等多方面更合理、更科学。与先建设后招商的传统模式相比，这种模式具有多种优点，即能吸引投资者的关注和购买信心，又能较大程度地保证该地产的商业增值空间，更适应变化中的市场环境。
位于文三路108号的“西溪数码港”就有点类似与该种模式，开发商将整个商场分割销售给众多投资者，同时签订将所购商铺统一返租给品牌数码企业经营数码市场的租赁协议，约定租期、租金等条款，房产开发与商业筹划一起进行，在商圈定位、市场分析、业态组合上达到比较好的效果。产权式酒店有些类似于该种经营模式。
五、专业担保公司介入投资性房产领域
对酒店经营模式不甚了解的投资者在产权式酒店投资过程中，前期不调查酒店开发商是否真的具有经营和担保实力，后期也不调查酒店的管理集团是否真的具有管理能力，只要看到高回报就匆匆购买，已经出现了一些投资风险的实例。产权式酒店的投资风险，让越来越多的投资者开始意识到产权式酒店并非只赚不赔的“黄金屋”，为此，出现了产权式酒店为房产投资人加上一道“保险”——引入专业担保的这种销售模式，专业担保公司介入投资性房产领域，为投资者的收益提供一定条件的担保。

第二部分、产权式酒店涉及的法律关系
产权式酒店主要涉有二个法律关系，一是开发商与投资者之间的房屋买卖合同法律关系，二是投资者与商业企业之间的房屋租赁合同法律关系（也有的是委托经营合同关系等）。当然，还不排除有其他如担保、抵押等法律关系。
（一）房屋买卖合同法律关系。
投资者首先与开发商签订房屋买卖合同，买方主要负有付款的义务、卖方主要负有交付符合约定的房产的义务，一定要注意产权清晰，拿到产权证，还要拥有对所购房屋的独立处置权。这与商品房买卖是相同的，购买前要审查开发商的主体资格（如营业执照）、审查房屋销售文件（如预售许可证、规划许可证等）及房地产权属证（如土地使用权证，土地用途、出让年限等）等；决定购买后，仔细认真地签署《商品房买卖合同》，特别注意房屋情况（如面积、结构、装修标准及配套设施、绿化等）、交付时间、权证办理、违约责任约定的条款。
（二）房屋租赁合同法律关系。
投资者与酒店管理公司签订房屋租赁合同，将房屋出租给酒店管理公司，根据实际情况就以下事项如租赁期限、租金及起算和支付时间、装修及租期满后的处分、物业管理、违约责任等进行约定。租金计算和支付时间、单方终止合同的违约责任是特别要约定明确的，以防止承租人不承租而出现难以统一经营、难以收回投资回报的不利情况。
（三）担保法律关系
产权式酒店存在投资风险，开发商为增强吸引力，为房产投资人加上一道“保险”——引入专业担保即专业担保公司介入投资性房产领域，为投资者的收益提供一定条件的担保。担保公司以专业的特长要对这一项目进行严格的考察和评价，如酒店经营效益、客房入住率、旅游资源的丰富程度，每年度收取一定的担保费用，以及一定的抵押实物，为酒店管理公司向投资者提供担保。
投资者（权益人）在与开发商（被保证人）签订购买合同后，可以得到一份由担保公司（保证人）出具的担保函以保障权益。在保证期间，若权益人回报率低于承诺时，权益人有权依据担保函在保证期间和保证范围内要求保证人承担保证责任，并支付现金赔偿。为酒店管理公司履约进行监督、担保，以及无法履约时的代付赔偿。
保证担保关系使原来简单的两方关系变成了三方关系，成为一种“金三角关系”，使三方在某个目的上是一致的。由担保公司通过对投资产权酒店的购房者进行风险担保，可在一定程度减少购房者的投资风险。
(四)回购法律关系
有些开发商为消除投资者的投资顾虑，在销售时承诺投资者购房后满三年的，可以以原购买价将所购房屋出售给开发商，开发商保证回购，这其实在双方间形成的是一种附期限符条件的合同关系。附期限是指投资者购房满三年后，附条件是指原价格出售，在符合这二个条件的情况下，只要投资者要求履行该约定，开发商将无条件按原出售价回购投资者所有的房屋。
依《民法通则》、《合同法》的相关规定，只要所符条件不违反法律、行政法规定的强制性规定，应属合法有效。在条件成立时，一方可以要求另一方履行合同义务。回购涉及到时间、条件、价格、税费承担、违约责任等内容，需通过合同加以明确约定。执行这种回购约定时，开发商的实力、经营状况就显得比较重要。
（五）期房转让法律关系
有些投资者与开发商签订购房合同后，在房地产权证未办出之前，因各种各样的原因将所购房屋进行出售，这属于期房转让。《城市房地产管理法》第四十五条规定“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定”，而国务院未出台具体规定，从该法看预售房是可以再转让的，但实际上在出卖方取得房地产权证之前进行的预售商品房转让是合同（权利义务）的转让，而非商品房的转让。取得预售许可证后的期房转让实为权利转让，分为两种情况：一种是预定权转让，转让性质属于预定合同的转让，按《合同法》规定应征得开发商同意；另一种是期权转让，即预售合同签署并登记备案后的期房转让，1、已付清房款的期房，转让不需要经过开发商同意；有按揭的情况下须经按揭银行同意2、没有付清房款的，转让需经开发商同意。关于预售商品房转让问题，不同城市有一些不同的地方性规定，像上海就规定“预购人购买的预售商品住房应当在竣工并取得房地产权证后进行转让，并按规定办理房地产转移登记；在取得房地产权证前，房地产登记机构不予办理预售商品住房转让的预告登记”，因此进行期房转让需具体问题具体处理，通过不同的法律措施保障合同当事人的利益。
如果确是房子不想要而原价转让，也可与开发商协商办理商品房预售合同终止手续、到房地产交易中心注销预售合同备案登记，与贷款银行办理终止贷款合同手续、注销抵押登记，手续办完后新受让方可直接与开发商签订商品房预售合同，办理预售合同备案，但终止预售合同通常要承担一定的违约责任，还涉及到能否办理“转按揭”手续、缴纳相关税费、合同登记备案手续等。还有一些购房者为了规避相关规定，在期房转让过程中，买卖双方一般在合同中约定，买方在签署合同或卖方交付房屋时支付房屋的首付款，在卖方办理出房地产权证(小产证)后，双方办理房地产权利过户手续，但此种转让中卖方往往会因房价大幅上涨而违约另行出售，需通过合同（如签订附条件合同、加强违约责任约定等方式）加以严格约束，保障合同当事人的利益。
（六）物业管理法律关系
产权式酒店的物业管理不同于一般的住宅，因为有酒店管理公司的经营，无需另行聘请物业管理公司管理，但并非与物业管理无任何关系。业主还是有必要成立一个业委会或类似的机构，保管物业方面的资料（如竣工总平面图、设施设备的技术资料等）、管理专项维修基金等。还可以在与酒店管理公司的租赁合同到期后，及时进行续约或统一意见另行招商。
此外，还有按揭贷款时的抵押借款合同关系、进行二手房转让时的房屋买卖合同关系等法律关系。

第三部分：投资风险及防范
由于产权式酒店具有相对于普通房地产的特殊性，国家尚无产权式酒店行业专门法规，终端投资者（业主）的权利确定与权益保护问题是受人关注的问题，当前可资用于产权式酒店纠纷的法律主要有合同法、商品房销售管理办法、城市商品房预售管理办法、民法通则、担保法等法律法规及有关司法解释。投资风险产生在合同（购房、租房、担保等）的履行、按揭贷款的落实、产权的落实和产权证的办理、权益享受等环节。 如下就部分投资风险及法律防范举例说明：
一、购房权利保障
湖北省武汉市人民政府


武汉市政府采购管理暂行办法
武汉市人民政府


第一章 总则
第一条 为了规范政府采购行为，加强财政支出管理，提高财政资金使用效益，促进廉政建设，根据财政部发布的《政府采购管理暂行办法》（以下简称《办法》），结合本市实际情况，制定本办法。
第二条 本市实行预算管理的市级国家机关、事业单位和社会团体（以下统称采购机关），使用财政性资金（包括财政预算内资金和预算外资金），以购买、租赁、委托或雇用等方式获取货物、工程（不含基建工程）和服务的采购，即政府采购（以下简称采购），适用本办法。
基本建设工程，按照现行管理体制及工程招标管理的有关规定执行。
第三条 采购应当遵循公开、公正、公平、效益及维护公共利益的原则。
第四条 市财政部门是采购主管部门（以下简称采购主管部门），应当负责做好有关采购的下列工作：
（一）起草或制定有关采购的规范性文件；
（二）对采购进行管理监督；
（三）收集、发布和统计采购信息；
（四）组织采购人员参加培训；
（五）审批供应商资格；
（六）审批社会中介机构采购代理资格；
（七）确定并调整采购机关的集中采购目录（以下简称采购目录）及其采用公开招标的方式采购的限额标准（以下简称限额标准）；
（八）编制年度采购预算；
（九）处理采购投诉事项；
（十）办理其他有关采购的事务。

第二章 采购主体
第五条 采购主体包括采购机关和供应商。采购机关包括集中采购机关和非集中采购机关。
第六条 集中采购机关的采购由采购中心负责。采购中心应当做好下列工作：
（一）统一组织纳入采购目录和达到限额标准的采购；
（二）组织由财政拨款的大型采购；
（三）办理采购主管部门交办的其他采购事务。
第七条 本办法第六条规定之外的采购，由非集中采购机关按本办法有关规定自己进行；必要时，也可以委托采购中心代为采购或者组织招标投标。
第八条 采购机关可以委托具备采购代理资格的社会中介机构承办采购具体事务。
第九条 供应商应当是具备向采购机关提供货物、工程和服务能力的法人、其他组织或者个人，包括中国供应商和外国供应商。
供应商资格认定，按照《办法》有关规定执行。

第三章 采购方式
第十条 采购采用公开招标、邀请招标、竞争性谈判、询价、单一来源等方式。
公开招标，是由采购机关或其委托的采购代理机构（以下统称招标人）以招标公告的方式，邀请不特定的供应商（以下统称投标人）投标。
邀请招标，是由招标人以投标邀请书的方式，邀请五个以上特定的供应商投标。
竞争性谈判，是由采购机关直接邀请三家以上的供应商进行谈判。
询价，是对三家以上的供应商提供的报价进行比较，以确保价格具有竞争性。
单一来源，是指采购机关直接向供应商采购。
第十一条 符合下列条件之一的，应当由采购中心采用公开招标或者邀请招标的方式采购：
（一）采购合同金额价值在10万元以上的；
（二）在采购目录之内的（包括机动车辆、办公设备、大型仪器设备、大宗低值易耗品、汽车燃油以及房屋修缮、车辆保险、车辆维修、会议接待等共九项）。
第十二条 符合本办法第十一条的规定，又有下列情形之一的，经采购主管部门批准，可以采用竞争性谈判的方式采购：
（一）招标后，没有供应商投标或者没有合格标的；
（二）为满足不可预见的急需，无法采用招标方式采购的；
（三）投标文件无法及时完成的；
（四）供应商准备投标文件需要高额费用的；
（五）对高新技术含量有特别要求的；
（六）有经采购主管部门认定的其他情形的。
第十三条 符合本办法第十一条规定的属于标准规格而且价格弹性不大的现货，经采购主管部门批准，可以采用询价的方式采购。
第十四条 符合本办法第十一条的规定，又有下列情形之一的，经采购主管部门批准，可以采用单一来源的方式采购：
（一）只能由特定供应商供应，或者供应商拥有专有权，且无合适替代的；
（二）后续的维修、零配件供应、更换或扩充，必须由原供应商供应的；
（三）在原招标范围内的工程，金额又不超过原采购合同的50％，必须与原供应商签订补充采购合同的；
（四）已预先声明需进行后续扩充的；
（五）有由特定供应商供应，才能促进政府相关工作目标实现的；
（六）供应商是残疾人、慈善等机构的；
（七）有采购主管部门认定的其他情形的。

第四章 招投标程序
第十五条 招标人采用公开招标方式的，应当通过市人民政府指定的报刊、信息网络或者其他媒介，按照规定的格式发布招标公告。
招标公告应当载明招标人的名称和地址、招标的性质、数量、实施地点，以及获取招标文件的办法等事项。
招标人采用邀请招标的方式采购的，向五个以上特定供应商发出的投标邀请书的内容，参照前款规定执行。
第十六条 招标人应当根据招标的特点和需要编制招标文件。招标文件应当包括招标所有实质性要求和条件，以及采购合同的主要条款。
招标文件不得有标明特定的供应商或者表示出倾向，以及排斥潜在投标人的内容。
招标文件应当经采购机关确认。采购机关应当对招标文件的真实性负责。
第十七条 招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件规定的提交投标文件截止日前15日，书面通知所有招标文件接受人；所作的澄清或者修改，是招标文件的组成部分。
招标人应当确定投标人编制投标文件所需合理时间，但至少不得少于20天。
第十八条 招标人不得向他人透露已获取招标文件的潜在招标人的名称、人数以及与招标有关的其他情况。
第十九条 投标人应当按照招标文件的要求编制投标文件。投标文件应当对招标文件提出的要求和条件作出实质性响应。
投标人应当在招标文件规定的提交投标文件的截止日前，将投标文件送达投标地点，由招标人签收，密封保存，不得开启；在招标文件规定的提交投标文件截止日后送达投标文件的，招标人应当原封退还，不得开启。
投标人在招标文件规定的提交投标文件截止日前，可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件，并书面通知招标人；所作的补充、修改，是投标文件的组成部分。
第二十条 开标应当按招标文件规定的时间、地点和程序，由招标人以公开方式进行。开标时应当先当众验明所有投标文件密封未动。再启封宣读所有投标文件有关内容，并记录存档。
严禁投标人与招标人在开标后进行任何形式的协商谈判。
第二十一条 评标由评标委员会负责。
评标委员会由招标人的代表和有关技术、经济等专家5名以上的单数人员组成，其中技术、经济等专家不得少于三分之二。
评标委员会完成评标后，应当向招标人提供书面评标报告，并推荐合格的中标候选人。
招标人应当根据评标委员会提供的书面评标报告和推荐的中标候选人确定中标人，也可以授权评标委员会直接确定中标人。
第二十二条 中标人确定后，招标人应当向中标人发出中标通知书，同时将中标结果通知所有未中标的投标人。
中标通知书对招标人和中标人具有法律效力。招标人和中标人应当在中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件签订采购合同，并送采购主管部门备案。
第二十三条 招标人应当在确定中标人之日起15日内，向采购主管部门提交说明招标投标情况的书面材料。
第二十四条 采购机关应当按采购合同组织验收，在验收结果书上签署意见，并送采购主管部门审核；符合规定的，办理采购资金拨款手续。
采购资金拨款管理办法，按照《办法》和省有关规定执行。

第五章 监督与处罚
第二十五条 采购主管部门应当对下列情况加强监督检查：
（一）采购政策和法规的执行情况；
（二）采购预算的执行情况；
（三）采购标准、方式和程序的执行情况；
（四）采购合同的履行情况；
（五）采购主管部门认为应当加强监督检查的其他情况。
被监督检查的单位和个人应当如实反映情况和提供材料。
第二十六条 采购机关有下列情形之一的，采购无效，由采购主管部门责令改正，并可以给予警告，或者建议有关部门对直接负责的主管人员和其他直接责任人员给予行政处分；给供应商造成损失的，责令赔偿：
（一）应当采用招标的方式采购而未采用的；
（二）擅自变更采购合同金额标准的；
（三）委托不具备采购代理资格的社会中介机构承办采购事务的；
（四）与社会中介机构或者供应商违规串通的；
（五）开标后与投标人进行协商谈判的；
（六）中标通知书发出后，无正当理由，不与中标人签订采购合同的；
（七）拒绝采购主管部门的监督检查，或者不如实反映情况和提供材料的；
（八）有其他违反采购规定情形的。
第二十七条 供应商有下列情形之一的，采购无效，由采购主管部门责令改正，给予警告，并按有关规定处以罚款；给采购机关造成损害的，责令赔偿：
（一）提供虚假材料，骗取供应商资格的；
（二）提供虚假投标材料的；
（三）以不正当手段抵毁、排挤其他供应商的；
（四）与采购机关或者社会中介机构违规串通的；
（五）开标后，与招标人进行协商谈判的；
（六）中标后，无正当理由，不与采购机关签订采购合同的；
（七）向采购主管部门、采购机关、社会中介机构等行贿，或者提供其他不正当利益的；
（八）拒绝采购主管部门的监督检查，或者不如实反映情况和提供材料的；
（九）有其他违反采购规定情形的。
第二十八条 社会中介机构有下列情形之一的，采购无效，由采购主管部门责令改正，给予警告，并按有关规定处以罚款；给采购机关、供应商造成损失的，责令赔偿：
（一）提供虚假材料，骗取采购代理资格的；
（二）超出代理权限采购的；
（三）与供应商违规串通的；
（四）拒绝采购主管部门的监督检查，或者不如实反映情况和提供材料的；
（五）有其他违反采购规定情形的。
第二十九条 采购主管部门工作人员，应当认真贯彻执行本办法；徇私舞弊、玩忽职守的，由有关部门给予行政处分。
第三十条 违反本办法第二十六条、第二十七条、第二十八条、第二十九条的规定，情节严重，构成犯罪的，由采购主管部门提请司法机关依法追究刑事责任。
第三十一条 采购机关和供应商认为自己的合法权益受到损害，可以向采购主管部门书面投诉，采购主管部门应当在收到投诉书之日起30日内作出处理决定；对采购主管部门作出的投诉处理决定或者处罚决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。
第三十二条 采购应当接受市审计、监察等部门以及社会的监督。任何单位和个人均有权控告和检举采购中的违法犯罪行为。

第六章 附则
第三十三条 本办法由武汉市财政局负责解释。各区可以依据本办法制定相应的规定。
第三十四条 本办法自发布之日起施行。



1999年9月9日