阜新市城市房屋租赁管理办法
辽宁省阜新市人民政府
阜新市城市房屋租赁管理办法
《阜新市城市房屋租赁管理办法》已经2008年8月12日第14届阜新市人民政府第六次常务会议讨论通过，现予发布实施。
市 长 潘利国
二○○八年九月九日
阜新市城市房屋租赁管理办法
第一条 为了加强城市房屋租赁管理，维护城市房屋租赁市场秩序，保障城市房屋租赁当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和《城市房屋租赁管理办法》等法律、法规和规章的规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本市城市国有土地上的房屋租赁管理适用本办法。
第三条 本办法所称城市房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付房屋租金的行为。
下列行为视为城市房屋租赁行为：
（一）以合作、合伙经营等名义提供房屋供他人使用，不承担经营风险而获取固定收益的；
（二）将房屋分割提供给他人使用并获取固定收益的；
（三）以其他方式转让房屋使用权获取固定收益的；
（四）法律、法规、规章规定应当视为租赁的其他行为。
第四条 房产行政管理部门是本辖区城市房屋租赁的行政主管部门。
公安、工商、税务等有关部门应当协助城市房屋租赁管
理机构做好出租房屋的管理工作。
各县、区人民政府及其城市房屋租赁行政主管部门应当共同做好城市房屋租赁管理工作。
第五条 房屋租赁应遵循自愿、平等、互利、合法的原则。
第六条 有下列情形之一的房屋不得出租：
（一）房屋权属有争议或无合法权属证明的；
（二）不符合安全标准的；
（三）共有房屋未取得共有人书面同意的；
（四）属于违法建筑的；
（五）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（六）法律、法规、规章禁止出租的其他情形的。
第七条 房屋租赁当事人应签订房屋租赁合同。合同应载明下列主要事项：
（一）当事人姓名、身份证号码或名称及住所；
（二）房屋的坐落、结构、面积、装饰及设施状况；
（三）租赁用途及期限；
（四）租金数额及支付方式；
（五）房屋修缮责任；
（六）转租的约定；
（七）变更和解除合同的条件；
（八）违约责任；
（九）当事人约定的其他事项。
第八条 房屋租赁当事人应在租赁合同签订之日起30日内，向所在地房屋租赁管理机构申请办理登记备案手续，同时到所在地公安派出所办理登记备案手续。
第九条 房屋租赁当事人办理房屋租赁登记备案手续，应提交下列证件：
（一）房屋所有权证明；
（二）房屋租赁合同；
（三）当事人的合法有效证件；
（四）法律、法规、规章规定的其他证件。
出租共有的房屋，还应提交共有人出具的同意出租房屋的书面证明。
当事人应当对其提交材料的真实性负责。
第十条 出租房屋，国家法律、法规规定须办理工商登记手续的，从其规定；向暂住人口出租房屋的，还须按房屋所在地暂住人口有关规定到所在地公安派出所办理暂住登记。
第十一条 房屋租赁期限由双方当事人协商议定。
第十二条 房屋租赁期限内，一方当事人要求解除租赁合同，应征得另一方当事人同意。
第十三条 出租人应依照租赁合同约定的期限将出租房屋交付承租人使用；承租人应按租赁合同约定的时间和方式支付租金。
第十四条 房屋出租人应当遵守下列规定：
（一）不得将城市房屋出租给无合法有效证件的承租人；
（二）发现承租人有违法犯罪行为的，应当及时向有关机关报告；
（三）法律、法规、规章的其他有关规定。
第十五条 房屋承租人应当遵守下列规定：
（一）如实向出租人提供合法有效证件；
（二）爱护并合理使用其承租房屋及其附属设施；
（三）确需改变承租房屋用途、结构或增添设施的，除应征得出租人同意外，还应符合城市规划和房屋安全的有关规定，并就费用承担和增添设施权属签订书面协议；
（四）不得利用承租房屋从事噪音、污染环境及其它影响他人的经营性活动；
（五）不得利用承租房屋从事违法犯罪活动；
（六）法律、法规、规章的其他有关规定。
第十六条 转租房屋，应订立转租合同。转租合同必须经原出租人书面同意，并按照本办法第九条的规定办理登记备案手续。
房屋转租的期限不得超过原租赁合同约定的期限。出租人与转租人另有约定的除外。
第十七条 从事房屋租赁业务的经纪机构应当遵守下列规定：
（一）查验当事人、代理人的证件、委托书和房屋所有权证明；
（二）如实为当事人提供房屋租赁信息；
（三）告知当事人办理房屋租赁登记备案手续；
（四）建立房屋租赁业务记录；
（五）接受当事人委托，代为办理房屋租赁登记备案；
（六）法律、法规、规章的其他有关规定。
第十八条 城市房屋租赁管理部门应当建立房屋租赁信息网络，开辟信息发布渠道，定期为当事人提供信息服务，对房屋租赁信息实行动态管理。
第十九条 城市房屋租赁管理部门应当对从事房屋租赁业务的经纪机构加强管理，并建立从业信息档案。
第二十条 城市房屋租赁管理部门发现利用出租房屋从事违法犯罪活动的，应当及时告知有关部门。
第二十一条 城市房屋租赁管理部门应当与公安、工商、税务等部门建立信息共享制度。
第二十二条 本办法由市公用事业与房产局负责解释。
第二十三条 本办法自发布之日起施行。
谈新公司法第72条有限责任公司股权转让规定
——从一则案例探讨股权转让通知答复期内修改公司章程限制转让的法律效力问题
梁仁壮(北京市新开律师所律师）
05年修正之前的公司法，对于有限责任公司股东转让股权的规定全部是法定的，只要有限责任公司股东原意转让股权并有受让人，则无论其他股东是否同意，只要其他股东不行使优先购买权，最终欲转让股权的股东都能顺利转让其所持的有限责任公司股权。05年公司法修正后，关于有限责任公司股权转让的规定，由原先的转让条件全部法定变为转让条件有条件的法定，即如公司章程对股权转让没有特殊约定，则股权转让才依照公司法第72条的相关法律规定执行，如公司章程对股权转让作出了有别于公司法的规定，则以公司章程之规定优先。这样一来，就出现了这样一个可能连当时的立法者也没有预想到的问题，那就是公司章程中一开始对股权转让并没有特殊约定，但一旦有股东一般是小股东提出了股权转让请求后，大股东如不原意小股东转让，于是就立即利用其控股的优势地位操从召开临时股东会并作出修改公司章程限制股东转让股权的决议，想借此达到禁止小股东转让股权的目的。那么，大股东的这种行为是否合法，是否可以达到限制之前已提出转让股权的小股东呢？本文从一则真实的案例来讨论这个问题，抛砖引玉。
案例：
A公司由一个法人股东B公司（占75%股份）及三个自然人股东甲乙丙（占25%股份）共同出资设立。2008年6月，自然人股东甲和公司股东之外的第三人丁达成了将甲所持公司股权转让给丁的协议，甲丁达成协议后，甲根据新公司法第72条第2款之规定向公司其他股东就拟转让股权事宜发出了征求其他股东意见的书面通知。在接到股东甲的通知后，法人股东B公司（大股东）不原意甲退出公司，于是利用自己的大股东优势在法定的30天答复期内操从公司董事会召开了临时股东会并作出修改公司章程的决议，将章程中原先允许股东向股东以外的第三人转让股权的规定修改为“股东不得向股东之外的第三人转让股权”。
问题：
1、在股东甲提出股权转让后30天的答复期内，临时股东会作出的关于股东不得向股东之外的人转让股权的决议是否有效？
2、如有效，该股东会决议是否对股东甲在此前提出的股权转让行为有约束力？
分析：
对于第一个问题即该临时股东会关于禁止股东向股东以外的人转让所持公司股权的决议的法律效力问题。公司法第40条第2款规定，代表十分之一以上表决权的股东提议召开临时股东会会议的，应当召开临时会议。公司法第44条第2款规定，股东会会议作出修改公司章程的决议，必须经代表三分之二以上表决权的股东通过。公司法第72条第4款规定，公司章程对股权转让另有规定的，从其规定。根据前述这些法律规定，法人股东B公司占有A公司75%的股权，占三分之二以上多数，故其提起召开临时股东会并同意将公司章程中进行修改的决议，符合公司法的相关规定，应当是合法有效的。虽然法人股东Ｂ公司的意图很明显，就是故意限制小股东甲转让其所持有的公司股权，而且故意在股东甲提出股权转让通知后３０天的答复期内这样的特殊时期召开股东会并修改公司章程中关于股权转让的约定，这样的作为显然是司马昭之心——路人皆知，但由于公司法并没有禁止在３０天答复起这一特殊时期内公司召开股东会修改公司章程中关于股权转让的约定，因此法人股东Ｂ公司的该作为虽然有些阴，但至少没有违反公司法的相关规定，因此该股东会决议只能被认定为有效。
对于第二个问题，即如该决议有效，是否对股东甲此前的转让行为有约束力。很显然，股东Ｂ公司在接到股东甲关于转让股权的通知后３０天答复期内操从股东会修改公司章程限制股东向股东之外的人转让股权，其直接目的就是要限制股东甲向外转让股权。笔者认为，虽然该股东会决议本身是合法有效的，但是，由于该股东会决议作出的时间是在股东甲提出转让其所持有的公司股权于股东之外的第三人之后，即股东甲提出转让股权的请求在先，股东会修改公司章程中关于股权转让的规定在后，因此虽然股东会决议有效但对股东甲之前的转让行为没有约束力。不溯及既往是法律适用的基本原则，对于公司章程的修改议决也应当是一样的，股东甲提出股权转让时，其依据的是当时有效的公司章程，其和股东之外的丁达成股权转让协议也是基于对当时公司章程中关于股东可以向股东之外的人转让股权这一规定的信赖，他相信其他股东也会基于公司章程中的该条规定来考虑是否同意他关于股权转让的请求，而不可能想到公司的大股东会在这之后提出修改公司章程中关于股权转让的规定，如果此时允许该决议对股东甲的转让行为有约束力，则对于股东甲来说是不公平的，对于欲受让甲股权的丁来说也是不公平的，破坏的股权交易的稳定性。而且，从股东甲提出转让股权的那一时刻起，于股东股权转让的所有法定和公司章程约定的条件都应当于此时被特定化或被锁定住，即公司其他股东是否同意股东家转让股权都应当以此时有效的法律规定和公司章程约定的股权转让条件为准，这之后哪怕是一天之后法律的变动及公司章程的修改都不应当对此前的股东甲的股权转让行为有约束力。
结论：根据公司法第７２条第４款的规定，公司章程可以规定股东不能向股东之外的人转让股权，但如果在某股东提出向公司股东之外的人转让股权的请求之后，公司股东会作出修改公司章程禁止股东向股东之外的第三人转让股权，则该等股东会决议如符合公司法公司章程修改的相关规定，则应当是合法有效的。但该股东会修改的公司章程不能约束此前已经提出股权转让的股东继续按照原先的章程规定的条件转让股权。
以上分析为个人意见，期求同行的高见并交流。
附：公司法（０５年修正）相关条款：
第７２条：有限责任公司的股东之间可以相互转让其全部或者部分股权。
股东向股东以外的人转让股权，应当经其他股东过半数同意。股东应就其股权转让事项书面通知其他股东征求同意，其他股东自接到书面通知之日起满三十日未答复的，视为同意转让。其他股东半数以上不同意转让的，不同意的股东应当购买该转让的股权；不购买的，视为同意转让。
经股东同意转让的股权，在同等条件下，其他股东有优先购买权。两个以上股东主张行使优先购买权的，协商确定各自的购买比例；协商不成的，按照转让时各自的出资比例行使优先购买权。
公司章程对股权转让另有规定的，从其规定。